Околостроительная околоюриспруденция

Зачастую моя работа вызывает во мне сильные эмоции. Чаще, к сожалению, приходится негодовать по причине разницы в восприятии одних и тех же норм лицами, находящимися по разные стороны линии, разграничивающей государственное и частное.

Сегодня, однако, та же самая ситуация вызвала бурное веселье.

Есть у нас в ТКП 45-1.01-4-2005 определения такого вида строительства, как реконструкция. Таковой является:

Совокупность работ и мероприятий, направленных на использование по новому назначению зданий, сооружений, коммуникаций, их частей (включая отдельные помещения) и (или) связанных с изменением их основных технико-экономических показателей, а также работы по модернизации зданий, сооружений, коммуникаций.

И есть примечание, определяющее, что может входить в состав реконструкции.

…комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением нормативных требований и (или) основных технико-экономических показателей (количество или площади квартир, строительного объема или общей площади здания), увеличением объема услуг, изменением вместимости, пропускной способности и изменением направления и места расположения линейных сооружений.

Длительное время по одному из объектов нас пытаются убедить, что организация отдельного входа в нежилое помещение с придомовой территории (без строительства тамбура) - это чистая реконструкция, пусть даже все составляющие данного мероприятия и вписываются в понятие такого вида реконструкции, как модернизация. Сегодня наконец-то были высказаны доводы в обоснование такой позиции: при организации входа увеличится пропускная способность нежилого помещения.

Вот оно чё, Михалыч, вот оно чё. Раньше, когда вход из мест общего пользования был, ходить неудобно было, и пропускная способность низкая была. А теперь, когда вход отдельный, народ так и попрет, будет входить-выходить без конца…

Декрет Президента Республики Беларусь №4, которым внесены изменения в Декрет №10 «О создании дополнительных условий для инвестиционной деятельности в Республике Беларусь», вступает в силу 9 августа 2011 года.

В целом изменения, конечно, довольно позитивные - достаточно подробный анализ я сделал в статье, которая будет опубликована в №4 (7) журнала “Юрист в строительстве”.

Один вопрос мне только до сих пор не дает покоя: норма второго предложения абзаца 3 подп.2.1 п.2 создаваемой редакции Декрета №10.

… При этом инвестор до государственной регистрации в установленном порядке создания объектов, предусмотренных инвестиционным проектом, и возникновения прав на них не вправе осуществлять с данными объектами и (или) с предоставленным земельным участком сделки, влекущие переход прав (предусматривающие возможность перехода прав) к иным лицам;

И это при том, что “…за пять месяцев текущего года в страну было привлечено лишь чуть более 11% от запланированного“.

Не могу до конца понять - зачем появилась эта норма. Вроде цель ясна - не допустить спекуляций с земельными участками. Вместе с тем, во многих проектах, не имеющих спекулятивной задачи (ну или, по крайней мере, не ставящих ее во главу угла), подписание договоров, предполагающих финансирование всего или части строительства иным лицом, является крайне необходимым. Справедливо это, например, при развитии комплексных объектов недвижимости, когда в составе многофункционального комплекса для повышения уровня обслуживания будущих клиентов предусматривается размещение объектов, которые не будут эксплуатироваться оператором большинства площадей, или при строительстве инвестором объекта для своего клиента, который осуществляет только управление построенным зданием, но принципиально не занимается строительством.

Специфика западных компаний такова, что при отсутствии возможности  подписания документов, четко и недвусмысленно закрепляющих достигнутые договоренности, инвестиций не будет вообще. Никто не станет давать деньги под честное слово или полухимический договор непонятной природы.

Неужели в сложившейся ситуации, желая давать льготы и преференции исключительно лицам,  обеспечивающим приток иностранной валюты в страну, нельзя было просто установить минимальный уровень иностранных инвестиций в процентном соотношении от объема инвестиций, закрепляемого в инвестиционном договоре?

Как-то на сайте Минстройархитектуры фигурировала следующая новость:

Министерством архитектуры и строительства подготовлен проект Указа Президента Республики Беларусь “О Едином реестре юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих архитектурную, градостроительную и строительную деятельность, а также инженерные изыскания и инженерные услуги в строительстве”, принятие которого будет способствовать совершенствованию государственного регулирования в названных сферах деятельности с 1 января 2011 г.

Проектом указа предусмотрено включение юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, выполняющих отдельные виды работ и услуг в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, а также инженерных изысканий и инженерных услуг в строительстве, в Единый реестр по заявительному принципу. Документом определены требования и условия осуществления указанных видов деятельности. Вместе с тем, юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые осуществляют деятельность на основании специальных разрешений (лицензий), выданных Минстройархитектуры до 1 января 2011 г., будут включены в Единый реестр автоматически.

В настоящее время проект нормативного правового акта проходит процедуру согласования в установленном порядке.

По моей информации, процесс был крайне вялотекущим, и особенно продвижением названного проекта для его скорейшего принятия никто не занимался. При этом многих клиентов и знакомых тема волновала и все ждали скорейшего принятия соответствующего указа.

Вчера, в ежегодном послании А.Г.Лукашенко белорусскому народу и Национальному собранию прозвучало следующее:

К сожалению, многие представители госструктур до сих пор не представляют жизни без того, чтобы тотально не регулировать и не контролировать всё и вся. Где нужно, где не нужно, фактически отвлекая людей от работы, заставляя плодить никому не нужные бумаги и создавать видимость кипучей деятельности.

Простой пример — лицензирование. Мы на уровне указа Президента приняли принципиальное решение о сокращении лицензируемых видов деятельности, упрощении порядка выдачи лицензий. Они были сохранены только там, где действительно существует реальная угроза жизни, здоровью и имуществу граждан.

Что же происходит на практике сегодня? Под видом разных реестров, регистров, списков, перечней, аккредитаций и аттестаций, разрешений и прочего отдельными министерствами и ведомствами предпринимаются попытки возродить то же самое лицензирование, но под другой «вывеской».

Как воспринимают это предприниматели, люди? Безусловно, негативно. Мы не должны допустить попыток обхода норм указа о лицензировании и обмана людей. Поэтому от Правительства и губернаторов требую: умерьте «административный зуд» свой и своих чиновников.

Вот интересно: тема реестра умерла окончательно? Либо он сохранится, но просто как информационный ресурс, что само по себе было бы неплохо?

Вот здесь расположена схема детальных планов г.Минска.

Схема сама по себе хороша, а вот сопроводительная таблица к ней выполнена в графическом виде, в связи с чем пользоваться не очень удобно - CTRL+F не сделаешь.

Устранил это досадное неудобство и сделал в электронной текстовой форме для себя “Перечень детальных планов территорий г. Минска, утверждённых решениями Мингорисполкома а период 2003-2010гг.” и “Перечень детальных планов территорий г.Минска (в стадии разработки)”. Глядишь, еще кому-то полезен будет. Смотреть можно, нажав ссылку.

Интересно, к чему бы это? Все бы ничего, если бы не содержание высказываний.

На сайте Минстройархитектуры опубликовали новость о встрече нового министра с архитектурной общественностью. Очень интересный текст.

Читать полностью »

С учетом того, что особенно у нас, как на Западе, государство не заморачивается предоставлением участков уже с созданной инженерной инфраструктурой, вполне позитивным изменением существующего порядка является свежепринятый указ президента от 24 декабря 2010 г. № 673 “О внесении дополнений в Указ Президента Республики Беларусь от 7 февраля 2006 г. № 72″.

Теперь обороты по передаче “на баланс” (т.е. в хозяйственное ведение) эксплуатирующим организациям не являются внереализационными доходами этих организаций и не подлежат налогообложению. Инвестор, со своей стороны, вправе уменьшать облагаемую прибыль от реализации построенного объекта недвижимости на сумму безвозмездно переданных затрат.

 И вот вроде как и позитив. Хотя ряд вопросов остается:

1. На стороне инвестора передача сетей куда-то - все равно реализация. И, соответственно, облагается.

2. Что делать, если построенный объект, сети которого переданы эксплуатирующим организациям, не реализуется? А, например, будет сдаваться в аренду? Что-то подсказывает, что до записи этой суммы в убыток, который бы переносился на следующие отчетные периоды, правовая мысль пока не дошла…

На практике уже не в первый раз встречаются ситуации, когда людей, вложивших средства в освоение того или иного земельного участка, сгоняют с него по мотивам “общественной пользы”.

Вот, при выборочном перелистывании форума Мингорисполкома натолкнулся на очередное подтверждение.

Читать полностью »

Не так давно Советом Министров было принято постановление от 09.04.2010г. №537. Вроде просто очередная программа мер по наведению порядка в строительной отрасли, но не все так однозначно.

Особый интерес лично для меня как специалиста представляют п.4.3 и п.9.

4. Министерству архитектуры и строительства:
…
4.3. до 1 июня 2010 г. разработать и утвердить положение об аттестации персонала проектных организаций.
…
9. Государственному комитету по стандартизации до 1 июня 2010 г. разработать и утвердить положение о сертификации проектных организаций, предоставляющее им право производить разработку проектно-сметной документации без проведения государственной экспертизы.

По пункту 4.3 не совсем понятно. Вроде и так все специалисты (в зависимости от номенклатуры разделов, включаемых в приложение к лицензии) проходят периодическое обучение в подведомственных Минстройархитектуры организациях с приложением копий аттестатов в пакет документов для получения лицензии. Что имелось ввиду под аттестацией - то ли нормальная правовая регламентация упомянутого выше процесса, то ли что-то еще - посмотрим.

А вот про сертификацию проектной организации в целом, что даст право на выпуск проектной документации без экспертизы - очень интересно. Экспертиза,  кроме того, что затягивает подготовительный процесс (в любом случае, даже если выпуск и экспертиза документации осуществляются поэтапно), еще и не всегда позволяет достигнуть цели (напомню, производится с целью недопущения применения устаревших, не соответствующих нормам и т.п. решений) - видели мы достаточно проектов, которые нельзя было нормально применять, но при этом с положительным заключением экспертизы. Нормальный подрядчик же, вне зависимости от того, прошла ПД экспертизу или нет, не будет выполнять заведомо неверные решения (нормального подрядчика, правда, еще нужно найти). Так что весть в целом благая, а вот каким образом это будет отрегулировано - нормально или так, что только крупные институты а-ля “Минскпроект” смогут требованиям соответствовать - будем ждать сводок с фронтов.

Слухи о предстоящей рихтовке ст.223 Гражданского кодекса РБ носились давно. До меня лично доходило только то, что права на самоволку можно будет признать только в судебном порядке, что, в принципе, не удивляло, т.к. аналогичная формулировка содержалась и в существовавшей редакции. На практике это было актуальным, да и то не всегда, только для случаев оформления прав на полностью самовольно созданный объект недвижимости. В случае самовольных изменений вопрос о признании прав не возникал, т.к. они уже были зарегистрированы ранее.

И вот законодатель явил нам свой сюрприз - закон “О внесении изменений и дополнений в некоторые законы Республики Беларусь по вопросам регулирования земельных отношений” был принят 28.12.2009 г. №96-З.

Читать полностью »

Указом от 15 мая 2008г. №277 внесены некоторые изменения и дополнения в ряд указов по вопросам строительства.

Повеселило дополнение в указ от от 7 февраля 2005г. №58 о проведении подрядных торгов. Теперь их не нужно проводить при выборе генеральной подрядной организации, субподрядных проектных, строительных и иных организаций на строительство объектов, включенных в государственную инвестиционную программу или инвестиционные программы областей и г.Минска. Подрядчиков в таких случаях могут определить соответственно Совет Министров Республики Беларусь, облисполкомы и Минский горисполком.

В преамбуле указа №58 указано, что целью издания документа является дальнейшее развитие конкуренции в строительстве и обеспечение снижения его стоимости.

После приведенных выше свежих новелл как-то неясным становится, каким образом отсутствие тендеров при расписывании государственных денег поспособствует дальнейшему развитию конкуренции (особенно между государственными и частными подрядчиками, уже предвкушаю увидеть постановление Совмина, определяющее какое-нибудь  ООО “ШаражМонтажЛегМашСтрой” в качестве генподрядчика) и экономии средств, направляемых на финансирование строительства.

Напротив, представляется целесообразным отмена необходимости проведения тендеров для частных организаций, в которых государство участником не является. Почему не разрешить капиталистам тратить собственные средства так, как им заблагорассудится, тем более, что в 80% (если не больше) случаев победитель тендера известен заранее, а его производство - пустая формальность, которая, ко всему прочему, еще и вынуждает тратить лишнее время на ее выполнение?

Но вот в такие радикальные перемены верится слабо, поскольку, как не грустно это сознавать, общая направленность нашего законодательства применительно к частному бизнесу - создание максимально возможного  числа ситуаций, при которых, в силу руководства здравым смыслом, идущим вразрез с нормами права, последние капиталистом будут нарушаться.

Так интересно вышло. Пока я писал предыдущий пост и гадал, чему быть, а чему нет в связи с грядущим изменением указа №396, грядущее как-то незаметно настало. Президентом подписан указ №55 от 31.01.2008г. “О некоторых вопросах долевого строительства”.

В целом краткое содержание будущего указа было разглашено ранее, так что необходимости дублировать не вижу. Основные изменения вкратце переданы в статье “В долевое строительство хотят вдохнуть вторую жизнь” любимой мной интернет-газеты “Белорусские новости“.

Вообще в целом указ мне понравился. Оставил после прочтения благостное впечатление. Окончательно можно будет сказать, конечно, после прочтения созданной с учетом изменений редакции. А пока я остановлюсь на некоторых моментах, с которыми сам столкнулся в практике, которые были изменены.

Читать полностью »

Поднятая мной в этом блоге некогда тема как-то сама собой всплыла вновь. Видимо, все-таки положение вещей в отрасли долевого строительства не только стало известным, но и всерьез взволновало.

Уважаемая мной БелГазета в неплохой статье О.Микши “«Долёвка» глубокой заморозки” проинформировала о скором внесении изменений в порядок заключеня договоров долевого строительства. Дескать, такое поручение уже дано правительству, и в скором времени все произойдет.

Думаю, основным моментом, который будет изменен, будет требование о неизменности цены долевого строительства на всех его этапах, которая указывается в проектной декларации, публикуемой в прессе. Способы, в принципе, логичны, лежат на поверхности, озвучены и в статье описаны - установление предельной рентабельности, а для нуждающихся - увеличение цены ровно на инфляцию плюс лапоть.

Меня как решившего жилищный вопрос и занимающегося проблемами юрлиц интересует иное: будет ли изменена норма неизвестной практической ценности об обязательном нотариальном удостоверении договоров создания объектов долевого строительства, заключаемых между юридическими лицами. Это при том-то, что общая тенденция использования нотариальной формы прослеживается худо-бедно только в отношениях между физлицами. Форма формой, только мало того, что госпошлина, так еще и больно смотреть на нотариусов (при всем моем к ним безграничном уважении, правда), которые, часто хлопая глазами, рассматривают непрофильную для себя (около)строительную документацию - заключения экспертиз, приказы об утверждении ПСД… И всеми фибрами своих душ нотариусы стремятся лишить себя удовольствия удостоверять такие договоры. А вот физлица этого головняка лишены, и проблема заключения договора зависит исключительно от того, насколько застройщик склонен выполнять указ. Видимо, это высший знак - таким образом физлица получили некоторую преференцию перед потенциально спекулянтствующими юрлицами.

Все это, в принципе, понятно.

Однако больше всего меня печалит иное.

Прогнозируемость цен, которая позволит застройщику заработать свое при наличии требований о предельном повышении цен, наличие нормальных рабочих смет (а не только для экспертизы или уплаты за госстройнадзор) гарантированно может быть только в одном случае. В случае с КПД. Наши города наполняются убогими серыми коробками, и это называется современной архитектурой. Пока эти коробки, конечно же, не серы, а покрашены в веселые цвета. Только вот краске свойственно облезать, а что-то подсказывает, что по прошествии 10 лет никто на покраску фасада деньги не соберет…

И вот КПД, при всем его социальном послании, - это на самом деле ужасно.

Передовая мысль наших теоретиков настолько впереди, что практики следить за ней не поспевают (а чаще их просто никто не ставит в известность). Вот только реагируют своевременно. А реакция теоретиков на реакцию практиков, напротив, не является быстрой.

Уже больше года, как застройщики измысливают самые разные схемы по уходу от привлечения средств для строительства жилых домов на основании договоров долевого участия в строительстве. Варианты таких схем зависят только от квалификации консультирующих застройщика юристов - начиная от безграмотных типа “дайте мне денег под предварительный договор купли продажи” и заканчивая действительно изощренными и грамотными (их много, палить не стану) Всех застройщиков объединяет нежелание заключать договоры долевого по новым правилам.

Что, в принципе, и требовалось доказать - административными методами жизнь не остановить, забота о гражданах без привлечения к консультациям при написании нормативного акта обернулась для них (граждан) очередными гонениями на и без того в меру упитанный кошелек. Цены на метр на первичном рынке (а за ним и на вторичном) доползли уже до серьезных отметок.

Вместе с тем, удивительной является инициатива Министра строительства и архитектуры (респект ему и уважуха), который поднял вопрос о проблеме на самом высоком уровне.

Вот что пишет про это уважаемое мной агентство БелаПАН и его интернет-газета “Белорусские новости“:

Министр архитектуры выступает за отмену указа о долевом строительстве

Министерство строительства и архитектуры Беларуси выступило с инициативой отмены президентского указа № 396 от 15 июня 2006 года «О долевом строительстве многоквартирных и жилых домов». Об этом на пресс-конференции 9 августа сообщил министр архитектуры и строительства Александр Селезнев.

«Мы обратились к главе государства с просьбой об отмене указа о долевом строительстве жилья, — сказал Александр Селезнев. — Окончательное решение еще не принято. В настоящее время Минстройархитектуры готовит обосновывающие отмену документы».

Коммерческие застройщики в подавляющем большинстве заморозили долевое строительство с середины 2006 года, когда вышел указ № 396. Главной проблемой стала невозможность привлечения частных лиц в подготовительный период строительства, а также единые цены на квадратный метр независимо от этажа и строительного этапа.

Александр Селезнев отметил, что после вступления в силу данного указа «те застройщики, которые ранее осуществляли долевое строительство, правдами и неправдами стали уходить от данного строительства».

«В этом указе больший акцент был сделан на защите прав дольщиков, но когда готовился данный документ, он не был согласован с организациями-застройщиками, — сказал министр. — Потеря экономического интереса и введение очень жестких правил строительства привели к тому, что застройщики, чтобы уйти от проблем и заработать большую прибыль, начали заимствовать средства на строительство в банках или у инвесторов».

В свою очередь, подчеркнул Селезнев, это привело к взвинчиванию цен на вторичном рынке жилья. По данным министра, «если раньше в течение года цена коммерческого жилья росла на 12-15% в год, то за это полугодие цена подскочила на 55%». При том, что прогнозные показатели были на порядок меньше: 8-9% для жилья с господержкой и 10-15% — для коммерческого.

В текущем году в Минстройархитектуры был подготовлен проект указа по внесению изменений и дополнений в указ о долевом строительстве, ограничивающий рентабельность застройщиков при строительстве домов: для жилья с господержкой она составит 5-10%, а для коммерческого — около 20%. Однако при его проработке и согласовании с заинтересованными сторонами застройщики и инвесторы высказали сомнение, что при помощи этого документа можно будет оживить рынок долевого строительства, сообщил Александр Селезнев.

«Пока окончательного решения не принято, мы готовим обоснование. Решение должно пройти согласование в инстанциях и положено на стол президента», — сообщил министр. В 2007 году в Беларуси планируется сдать в эксплуатацию 4,7 млн. кв. м. жилья. За 6 месяцев построено 2 млн. 363 тысяч «квадратов», что составляет 100,5% задания первого полугодия. По сравнению с аналогичным периодом 2006 года ввод в действие жилья увеличился на 14,3%. В то же время, по Минску показатель по строительству жилья не выполнен — 73% от полугодия или 32% от годового задания.

Кроме того, министр архитектуры и строительства выразил свое отношение к открытым аукционам по продаже квартир в Минске. «Я был против проведения открытых аукционов по продаже квартир в Минске», — заявил Александр Селезнев. По его словам, он предполагал, что это может привести к ажиотажному спросу на предлагаемое к продаже жилье.

Как пояснил министр, продавец жилья с аукциона ОАО «МАПИД» начинал строить дом по принципу долевого строительства. Однако после вступления в силу указа Президента № 396, ограничившего возможности застройщиков долевого строительства устанавливать рентабельные цены на жилье, ОАО «МАПИД» начало терять прибыль.

Министр сообщил, что «предприятие нашло заемные средства и построило дом по цене 600 долларов за квадратный метр». «Застройщики предложили продать жилье по 900 долларов, но Мингорисполком принял решение о проведении аукциона», — сказал он. «Причем сразу не были выставлены все квартиры, а предложены были первые 19, чтобы изучить спрос. Все это привело к ажиотажному спросу — на эти квартиры претендовали более 250 человек. И цены продаж возросли в три раза по сравнению с реальной ценой», — отметил А.Селезнев.

Напомним, 8 августа состоялся второй аукцион по продаже квартир в доме на улице Притыцкого в столице. В результате продажная цена выросла в 1,6-2 раза, но некоторые квартиры не были проданы. Такие данные обнародованы на сайте Минского городского центра недвижимости. Всего на продажу было выставлено 27 квартир без отделки, продано — 14. Стоимость квадратного метра предложения составляла порядка 885-900 долларов, продажи — 1380-1809 долларов.

В целом все сказано верно. Только мне почему-то кажется, что указ не отменят, а еще пару лет будут шлифовать и смотреть, как изменения отражаются на ситуации. Посмотрим и мы.