Что ж, побеждать в честной конкуренции всегда сложнее. (more…)

Сегодня, однако, та же самая ситуация вызвала бурное веселье.

Есть у нас в ТКП 45-1.01-4-2005 определения такого вида строительства, как реконструкция. Таковой является:

Совокупность работ и мероприятий, направленных на использование по новому назначению зданий, сооружений, коммуникаций, их частей (включая отдельные помещения) и (или) связанных с изменением их основных технико-экономических показателей, а также работы по модернизации зданий, сооружений, коммуникаций.

И есть примечание, определяющее, что может входить в состав реконструкции.

…комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением нормативных требований и (или) основных технико-экономических показателей (количество или площади квартир, строительного объема или общей площади здания), увеличением объема услуг, изменением вместимости, пропускной способности и изменением направления и места расположения линейных сооружений.

Длительное время по одному из объектов нас пытаются убедить, что организация отдельного входа в нежилое помещение с придомовой территории (без строительства тамбура) - это чистая реконструкция, пусть даже все составляющие данного мероприятия и вписываются в понятие такого вида реконструкции, как модернизация. Сегодня наконец-то были высказаны доводы в обоснование такой позиции: при организации входа увеличится пропускная способность нежилого помещения.

Вот оно чё, Михалыч, вот оно чё. Раньше, когда вход из мест общего пользования был, ходить неудобно было, и пропускная способность низкая была. А теперь, когда вход отдельный, народ так и попрет, будет входить-выходить без конца…

В целом изменения, конечно, довольно позитивные - достаточно подробный анализ я сделал в статье, которая будет опубликована в №4 (7) журнала “Юрист в строительстве”.

Один вопрос мне только до сих пор не дает покоя: норма второго предложения абзаца 3 подп.2.1 п.2 создаваемой редакции Декрета №10.

… При этом инвестор до государственной регистрации в установленном порядке создания объектов, предусмотренных инвестиционным проектом, и возникновения прав на них не вправе осуществлять с данными объектами и (или) с предоставленным земельным участком сделки, влекущие переход прав (предусматривающие возможность перехода прав) к иным лицам;

И это при том, что “…за пять месяцев текущего года в страну было привлечено лишь чуть более 11% от запланированного“.

Не могу до конца понять - зачем появилась эта норма. Вроде цель ясна - не допустить спекуляций с земельными участками. Вместе с тем, во многих проектах, не имеющих спекулятивной задачи (ну или, по крайней мере, не ставящих ее во главу угла), подписание договоров, предполагающих финансирование всего или части строительства иным лицом, является крайне необходимым. Справедливо это, например, при развитии комплексных объектов недвижимости, когда в составе многофункционального комплекса для повышения уровня обслуживания будущих клиентов предусматривается размещение объектов, которые не будут эксплуатироваться оператором большинства площадей, или при строительстве инвестором объекта для своего клиента, который осуществляет только управление построенным зданием, но принципиально не занимается строительством.

Специфика западных компаний такова, что при отсутствии возможности  подписания документов, четко и недвусмысленно закрепляющих достигнутые договоренности, инвестиций не будет вообще. Никто не станет давать деньги под честное слово или полухимический договор непонятной природы.

Неужели в сложившейся ситуации, желая давать льготы и преференции исключительно лицам,  обеспечивающим приток иностранной валюты в страну, нельзя было просто установить минимальный уровень иностранных инвестиций в процентном соотношении от объема инвестиций, закрепляемого в инвестиционном договоре?

Министерством архитектуры и строительства подготовлен проект Указа Президента Республики Беларусь “О Едином реестре юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих архитектурную, градостроительную и строительную деятельность, а также инженерные изыскания и инженерные услуги в строительстве”, принятие которого будет способствовать совершенствованию государственного регулирования в названных сферах деятельности с 1 января 2011 г.

Проектом указа предусмотрено включение юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, выполняющих отдельные виды работ и услуг в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, а также инженерных изысканий и инженерных услуг в строительстве, в Единый реестр по заявительному принципу. Документом определены требования и условия осуществления указанных видов деятельности. Вместе с тем, юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые осуществляют деятельность на основании специальных разрешений (лицензий), выданных Минстройархитектуры до 1 января 2011 г., будут включены в Единый реестр автоматически.

В настоящее время проект нормативного правового акта проходит процедуру согласования в установленном порядке.

По моей информации, процесс был крайне вялотекущим, и особенно продвижением названного проекта для его скорейшего принятия никто не занимался. При этом многих клиентов и знакомых тема волновала и все ждали скорейшего принятия соответствующего указа.

Вчера, в ежегодном послании А.Г.Лукашенко белорусскому народу и Национальному собранию прозвучало следующее:

К сожалению, многие представители госструктур до сих пор не представляют жизни без того, чтобы тотально не регулировать и не контролировать всё и вся. Где нужно, где не нужно, фактически отвлекая людей от работы, заставляя плодить никому не нужные бумаги и создавать видимость кипучей деятельности.

Простой пример — лицензирование. Мы на уровне указа Президента приняли принципиальное решение о сокращении лицензируемых видов деятельности, упрощении порядка выдачи лицензий. Они были сохранены только там, где действительно существует реальная угроза жизни, здоровью и имуществу граждан.

Что же происходит на практике сегодня? Под видом разных реестров, регистров, списков, перечней, аккредитаций и аттестаций, разрешений и прочего отдельными министерствами и ведомствами предпринимаются попытки возродить то же самое лицензирование, но под другой «вывеской».

Как воспринимают это предприниматели, люди? Безусловно, негативно. Мы не должны допустить попыток обхода норм указа о лицензировании и обмана людей. Поэтому от Правительства и губернаторов требую: умерьте «административный зуд» свой и своих чиновников.

Вот интересно: тема реестра умерла окончательно? Либо он сохранится, но просто как информационный ресурс, что само по себе было бы неплохо?

Схема сама по себе хороша, а вот сопроводительная таблица к ней выполнена в графическом виде, в связи с чем пользоваться не очень удобно - CTRL+F не сделаешь.

Устранил это досадное неудобство и сделал в электронной текстовой форме для себя “Перечень детальных планов территорий г. Минска, утверждённых решениями Мингорисполкома а период 2003-2010гг.” и “Перечень детальных планов территорий г.Минска (в стадии разработки)”. Глядишь, еще кому-то полезен будет. Смотреть можно, нажав ссылку.

На сайте Минстройархитектуры опубликовали новость о встрече нового министра с архитектурной общественностью. Очень интересный текст.

(more…)

Президент 31.12.2010 подписал директиву №4 “О развитии предпринимательской инициативы и стимулировании деловой активности в Республике Беларусь”, что наряду с коротким телеобращением однозначно можно рассматривать как подарок.

Меня, в силу рода занятости, особенно порадовала статья 2 (или пункт 2?) директивы.

(more…)

Теперь обороты по передаче “на баланс” (т.е. в хозяйственное ведение) эксплуатирующим организациям не являются внереализационными доходами этих организаций и не подлежат налогообложению. Инвестор, со своей стороны, вправе уменьшать облагаемую прибыль от реализации построенного объекта недвижимости на сумму безвозмездно переданных затрат.

 И вот вроде как и позитив. Хотя ряд вопросов остается:

1. На стороне инвестора передача сетей куда-то - все равно реализация. И, соответственно, облагается.

2. Что делать, если построенный объект, сети которого переданы эксплуатирующим организациям, не реализуется? А, например, будет сдаваться в аренду? Что-то подсказывает, что до записи этой суммы в убыток, который бы переносился на следующие отчетные периоды, правовая мысль пока не дошла…

Вот, при выборочном перелистывании форума Мингорисполкома натолкнулся на очередное подтверждение.

(more…)

Таки свершилось. Президент подписал указ №538, которым, помимо массы нововведений в правовое регулирование деятельности  товариществ собственников и организаций застройщиков, внедрил возможность государственной регистрации машино-мест, расположенных на стоянках, встроенных или пристроенных к жилым домам, а также являющихся самостоятельными капитальными строениями, по правилам, установленным для изолированных нежилых помещений.

Однозначно сказать, хорошо это или плохо, не могу - нужно брать лист бумаги и писать плюсы в один столбец, а минусы в другой, чтобы оценить, чего же больше. Одно могу сказать точно - перекроить под эту новацию придется уйму нормативки. Уж лучше бы приняли закон об обороте реальных долей, которым машино-место, зарегистрированное как доля в праве, назвали бы реальной долей, продажа которой возможна без опроса остальных 158 совладельцев.

Ну, что выросло - то выросло. Не заняться ли разделом машино-мест на мотоцикло-места? Из любого машино-места можно сделать как минимум 2 мотоцикло-места Бизнес-идея!

Да, по указу будет большая моя статья в 3-ем номере журнала “Юрист в строительстве” (ноябрь 2010). Не только про куски асфальта, но и про остальные нововведения.

Особый интерес лично для меня как специалиста представляют п.4.3 и п.9.

4. Министерству архитектуры и строительства:
…
4.3. до 1 июня 2010 г. разработать и утвердить положение об аттестации персонала проектных организаций.
…
9. Государственному комитету по стандартизации до 1 июня 2010 г. разработать и утвердить положение о сертификации проектных организаций, предоставляющее им право производить разработку проектно-сметной документации без проведения государственной экспертизы.

По пункту 4.3 не совсем понятно. Вроде и так все специалисты (в зависимости от номенклатуры разделов, включаемых в приложение к лицензии) проходят периодическое обучение в подведомственных Минстройархитектуры организациях с приложением копий аттестатов в пакет документов для получения лицензии. Что имелось ввиду под аттестацией - то ли нормальная правовая регламентация упомянутого выше процесса, то ли что-то еще - посмотрим.

А вот про сертификацию проектной организации в целом, что даст право на выпуск проектной документации без экспертизы - очень интересно. Экспертиза,  кроме того, что затягивает подготовительный процесс (в любом случае, даже если выпуск и экспертиза документации осуществляются поэтапно), еще и не всегда позволяет достигнуть цели (напомню, производится с целью недопущения применения устаревших, не соответствующих нормам и т.п. решений) - видели мы достаточно проектов, которые нельзя было нормально применять, но при этом с положительным заключением экспертизы. Нормальный подрядчик же, вне зависимости от того, прошла ПД экспертизу или нет, не будет выполнять заведомо неверные решения (нормального подрядчика, правда, еще нужно найти). Так что весть в целом благая, а вот каким образом это будет отрегулировано - нормально или так, что только крупные институты а-ля “Минскпроект” смогут требованиям соответствовать - будем ждать сводок с фронтов.

 Интересно, когда победит разум?

Зачем ограничивать процент готовности незавершенки, если сама цель консервации - передача строительства лицу, которое сможет его довести до конца? ГКИ предлагает, чтобы консервировать можно было только после того, как возведены стены, устроена крыша, вставлены окна и двери. Так это уже, по определенным оценкам, 80% готовности. А если деньги кончились на 40% и их нет и дальше не предвидится - ну, значит, пускай дальше стоит и ветшает, зато почвы для спекуляций не будет.

На самом деле, спекуляций не избежать никак, пока абсолютно для всех категорий граждан не будут созданы равные условия.

А пока все поставлено с головы на ноги - чтобы те, которые на халяву схватили участки, не могли ими спекульнуть, нужно придавить тех, кто изначально планов таких не имел, а вынужден продавать, поскольку держать смысла не видит.

И вот законодатель явил нам свой сюрприз - закон “О внесении изменений и дополнений в некоторые законы Республики Беларусь по вопросам регулирования земельных отношений” был принят 28.12.2009 г. №96-З.

(more…)

Что мы имеем в настоящее время?

(more…)

 Решение Мингорисполкома от 05 июня 2008 №1308 “Об утверждении Инструкции об условиях и порядке предоставления рассрочки внесения платы за право заключения” признано утратившим силу решением Мингорисполкома от 30 апреля 2009 № 1015 “Об утверждении Инструкции о порядке внесения платы за право заключения договоров аренды земельных участков или платы за земельные участки, предоставляемые в частную собственность”, которое было опубликовано в газете “Минский курьер” в начале октября.

 Что изменилось? Раньше в течение 10 дней с момента принятия решения нужно было внести 25% от платы за заключение договора аренды. Сейчас - 50%. Раньше оставшиеся 75% уплачивались в течение 5 лет с момента принятия решения о предоставлении земли, сейчас оставшиеся 50% уплачиваются в течение 3 лет с момента приемки в эксплуатацию объекта или его первого пускового комплекса.

Остальное - без перемен: ежеквартально, равными частями, одновременно с процентами за пользование, а в случае нарушения нормативного срока строительства или отчуждения построенного объекта - невыплаченный остаток должен быть внесен единовременно.

Граждане, указывайте реалистичные нормативные сроки.  Что до отношения к документу, то оно двоякое: внести первоначально 50% сложнее, чем 25, с другой стороны, платить легче через некоторое время после запуска объекта, когда собственник уже что-то успел заработать, чем в процессе строительства, на которое само по себе часто не хватает.

Город, конечно, страхуется: в случае отказа от строительства нет механизма возврата уже внесенных средств, и нигде не написано, что в случае отказа от права плата за это право подлежит возврату. Оно, может, и логично: каждый волен сам распоряжаться своим правом, в том числе и способом отказа от него. Так городу не возвращать 50% гораздо веселее, чем 25%.

Вот такие новеллы.