Что ж, побеждать в честной конкуренции всегда сложнее.

Установить законодательно порядок перераспределения рынка, выходит, куда проще. Тропа ведь натоптана, методология разработана ранее – высокие импортные пошлины, преференциальные поправки к цене белорусских товаров, право осуществления обязательного страхования только компаниями с высокой долей государства в уставном фонде, да мало ли что еще – только ради того, чтобы не напрягаться по поводу повышения качества товаров и услуг.

Но умиляет даже не это. Умиляет то, что люди, приветствующие принятие норм,  частично (пока) корчующих на корню этот сегмент бизнеса, даже не могут внятно обосновать важность и полезность этих нововведений. Эмоции, безусловно, понятны, а вот логика, если она есть – не совсем (или совсем не).

Рекомендую всем интересующимся к прочтению весьма и весьма годный материал, который, к сожалению, не будет опубликован в журнале “Юрист” – отчет по заседанию круглого стола на тему: Юридический рынок через призму новелл проекта закона “Об адвокатуре и адвокатской деятельности в Республике Беларусь”.

Сегодня, однако, та же самая ситуация вызвала бурное веселье.

Есть у нас в ТКП 45-1.01-4-2005 определения такого вида строительства, как реконструкция. Таковой является:

Совокупность работ и мероприятий, направленных на использование по новому назначению зданий, сооружений, коммуникаций, их частей (включая отдельные помещения) и (или) связанных с изменением их основных технико-экономических показателей, а также работы по модернизации зданий, сооружений, коммуникаций.

И есть примечание, определяющее, что может входить в состав реконструкции.

…комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением нормативных требований и (или) основных технико-экономических показателей (количество или площади квартир, строительного объема или общей площади здания), увеличением объема услуг, изменением вместимости, пропускной способности и изменением направления и места расположения линейных сооружений.

Длительное время по одному из объектов нас пытаются убедить, что организация отдельного входа в нежилое помещение с придомовой территории (без строительства тамбура) – это чистая реконструкция, пусть даже все составляющие данного мероприятия и вписываются в понятие такого вида реконструкции, как модернизация. Сегодня наконец-то были высказаны доводы в обоснование такой позиции: при организации входа увеличится пропускная способность нежилого помещения.

Вот оно чё, Михалыч, вот оно чё. Раньше, когда вход из мест общего пользования был, ходить неудобно было, и пропускная способность низкая была. А теперь, когда вход отдельный, народ так и попрет, будет входить-выходить без конца…

В целом изменения, конечно, довольно позитивные – достаточно подробный анализ я сделал в статье, которая будет опубликована в №4 (7) журнала “Юрист в строительстве”.

Один вопрос мне только до сих пор не дает покоя: норма второго предложения абзаца 3 подп.2.1 п.2 создаваемой редакции Декрета №10.

… При этом инвестор до государственной регистрации в установленном порядке создания объектов, предусмотренных инвестиционным проектом, и возникновения прав на них не вправе осуществлять с данными объектами и (или) с предоставленным земельным участком сделки, влекущие переход прав (предусматривающие возможность перехода прав) к иным лицам;

И это при том, что “…за пять месяцев текущего года в страну было привлечено лишь чуть более 11% от запланированного“.

Не могу до конца понять – зачем появилась эта норма. Вроде цель ясна – не допустить спекуляций с земельными участками. Вместе с тем, во многих проектах, не имеющих спекулятивной задачи (ну или, по крайней мере, не ставящих ее во главу угла), подписание договоров, предполагающих финансирование всего или части строительства иным лицом, является крайне необходимым. Справедливо это, например, при развитии комплексных объектов недвижимости, когда в составе многофункционального комплекса для повышения уровня обслуживания будущих клиентов предусматривается размещение объектов, которые не будут эксплуатироваться оператором большинства площадей, или при строительстве инвестором объекта для своего клиента, который осуществляет только управление построенным зданием, но принципиально не занимается строительством.

Специфика западных компаний такова, что при отсутствии возможности  подписания документов, четко и недвусмысленно закрепляющих достигнутые договоренности, инвестиций не будет вообще. Никто не станет давать деньги под честное слово или полухимический договор непонятной природы.

Неужели в сложившейся ситуации, желая давать льготы и преференции исключительно лицам,  обеспечивающим приток иностранной валюты в страну, нельзя было просто установить минимальный уровень иностранных инвестиций в процентном соотношении от объема инвестиций, закрепляемого в инвестиционном договоре?

Министерством архитектуры и строительства подготовлен проект Указа Президента Республики Беларусь “О Едином реестре юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих архитектурную, градостроительную и строительную деятельность, а также инженерные изыскания и инженерные услуги в строительстве”, принятие которого будет способствовать совершенствованию государственного регулирования в названных сферах деятельности с 1 января 2011 г.

Проектом указа предусмотрено включение юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, выполняющих отдельные виды работ и услуг в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, а также инженерных изысканий и инженерных услуг в строительстве, в Единый реестр по заявительному принципу. Документом определены требования и условия осуществления указанных видов деятельности. Вместе с тем, юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые осуществляют деятельность на основании специальных разрешений (лицензий), выданных Минстройархитектуры до 1 января 2011 г., будут включены в Единый реестр автоматически.

В настоящее время проект нормативного правового акта проходит процедуру согласования в установленном порядке.

По моей информации, процесс был крайне вялотекущим, и особенно продвижением названного проекта для его скорейшего принятия никто не занимался. При этом многих клиентов и знакомых тема волновала и все ждали скорейшего принятия соответствующего указа.

Вчера, в ежегодном послании А.Г.Лукашенко белорусскому народу и Национальному собранию прозвучало следующее:

К сожалению, многие представители госструктур до сих пор не представляют жизни без того, чтобы тотально не регулировать и не контролировать всё и вся. Где нужно, где не нужно, фактически отвлекая людей от работы, заставляя плодить никому не нужные бумаги и создавать видимость кипучей деятельности.

Простой пример — лицензирование. Мы на уровне указа Президента приняли принципиальное решение о сокращении лицензируемых видов деятельности, упрощении порядка выдачи лицензий. Они были сохранены только там, где действительно существует реальная угроза жизни, здоровью и имуществу граждан.

Что же происходит на практике сегодня? Под видом разных реестров, регистров, списков, перечней, аккредитаций и аттестаций, разрешений и прочего отдельными министерствами и ведомствами предпринимаются попытки возродить то же самое лицензирование, но под другой «вывеской».

Как воспринимают это предприниматели, люди? Безусловно, негативно. Мы не должны допустить попыток обхода норм указа о лицензировании и обмана людей. Поэтому от Правительства и губернаторов требую: умерьте «административный зуд» свой и своих чиновников.

Вот интересно: тема реестра умерла окончательно? Либо он сохранится, но просто как информационный ресурс, что само по себе было бы неплохо?

Схема сама по себе хороша, а вот сопроводительная таблица к ней выполнена в графическом виде, в связи с чем пользоваться не очень удобно – CTRL+F не сделаешь.

Устранил это досадное неудобство и сделал в электронной текстовой форме для себя “Перечень детальных планов территорий г. Минска, утверждённых решениями Мингорисполкома а период 2003-2010гг.” и “Перечень детальных планов территорий г.Минска (в стадии разработки)”. Глядишь, еще кому-то полезен будет. Смотреть можно, нажав ссылку.

На сайте Минстройархитектуры опубликовали новость о встрече нового министра с архитектурной общественностью. Очень интересный текст.

Изучение опыта работы FIDIC (Международной ассоциации инженеров-консультантов) позволило оценить, какую значимую роль в современных условиях играет служба заказчика, а именно инжиниринговая компания (компания по управлению проектами). “К сожалению, даже крупные государственные заказчики грешат некомпетентностью в строительстве”, – отметил Министр. Это нередко становится причиной переделок проектов, неоправданного затягивания представления исходных данных, что приводит к проектированию и строительству в “авральном” режиме.

В то же время, как показывает международная практика, именно проектировщики чаще всего оказывают услуги по управлению проектами. Первые примеры инжиниринга как вида деятельности появились за рубежом, где инвесторы, приступая к строительству, начали осознавать нехватку управленческого звена, способного взять на себя организацию строительства объекта. “И лучше, чем организация, запроектировавшая этот объект, как правило, управленца не находилось, – обратил внимание А.И.Ничкасов. – Поэтому нам с вами, с крупными проектными институтами предстоит проработать это направление”.

Еще один важный вопрос – государственное регулирование. Как известно, с 1 января текущего года отменено лицензирование проектной и строительной деятельности. И, в принципе, Минстройархитектуры сегодня не предписывается, нужно или нет и как именно следует регулировать допуск участников на рынок. Вместе с тем, очевидно, что министерство должно владеть информацией, какие участники выполняют проектные и строительные работы в республике. За рубежом, как правило, сведения о таких организациях вносятся в специальные реестры. Предлагается и в Беларуси создать государственный реестр, который прежде всего будет включать организации, уже имевшие лицензии. Эта система будет совершенствоваться, но в любом случае она будет нацелена на реализацию Директивы Главы государства № 4.

По убеждению А.И.Ничкасова, назрела необходимость введения страхования надлежащего исполнения контрактов, проектных и строительных рисков. Как ожидается, это отрегулирует те вопросы, которые до сих пор решались административными мерами (в частности, лицензированием). Правила заключения договоров подряда будут изменяться в соответствии с международными правилами FIDIC. Эта организация, членом которой БелАИК (Белорусская ассоциация инженеров-консультантов) является с 2003 года, может оказать содействие в создании аналогичного европейскому инструмента регулирования взаимоотношений подрядчиков (в том числе проектных) и заказчиков.

…

Вопросы экономики строительства, ресурсо- и энергосбережения приобретают особую важность. Причем в немалой степени – для архитекторов. “Поэтому именно в руки проектировщиков будет вложен такой инструмент как инжиниринг, – напомнил Министр. – Теперь во главу угла должен быть поставлен объект, который предстоит не только запроектировать и построить, но и эксплуатировать. И если удастся на практике реализовать это направление, мы создадим комплексную среду жизнедеятельности, ориентированную на человека, которую нам поручено сформировать “.

Белорусским союзом архитекторов неоднократно инициировался вопрос участия в аттестации специалистов. Необходимо создать систему непрерывного образования, при которой специалист, скажем, раз в пять лет, подтверждает свою квалификацию. “Мы должны видеть людей, которые работают на рынке проектных и строительных услуг, а также в области ЖКХ”, – отметил Министр.

Не знаю, откуда взялась информация о том, что проектировщики чаще всего и оказывают инженерные услуги. Напротив, это противоречит концепции полного представления интересов клиента: проектировщики, как правило, проектируют то и так, как привыкли. Я не пытаюсь ругать проектировщиков, это нормально – многократно использовать положительно себя зарекомендовавшие решения. Только в ряде случаев в интересах клиента применить что-то новое. И специалисты по инжинирингу, созданные под крылом проектировщиков, скорее всего будут заниматься технической работой, не способной повлиять на экономику проекта. Проектировщики под крылом инженеров – это уже лучше. Хотя в развитых странах это обычно совсем разные организации, т.к. интересы клиента лучше всего соблюдаются путем перебора всех участников процесса развития, и проектировщики – не исключение. А когда инженер и проектировщик работают на один карман, иногда возникает соблазн привлечь своих проектировщиков, хотя это может быть и не лучшим вариантом.

Про экономику объекта сказано отлично. Только я не уверен в том, что архитекторов это волнует. Волнует, конечно, но явно не в большинстве случаев.

Предложение крупным проектным институтам заняться инжинирингом – субъективно вообще нонсенс. Уж лучше бы развивали “Белстройцентр”, весьма уважаемую мной инженерную организацию,  и как минимум продвигали ее в гособъекты.

FIDIC – отлично. Я за FIDIC. Вот только с БелАИК не совсем понятно, какова их роль. Даже их сайт в настоящее время не работает – домен успели перехватить какие-то непонятные черти, что само по себе говорит о чем-то. Как минимум о недостатке контроля за текущими вопросами. Посмотрим, что в итоге попадет в новые Правила стройподряда.

 Лицензирование, аттестация – интересно. Вот только есть информация, что просто реестром дело не ограничится, и что попасть в этот реестр будет примерно так же легко, как и получить лицензию. Если бы целью было просто иметь информацию, можно было бы просто ввести уведомительный порядок, как сделали, например, с адресами мест нахождения юрлиц. Аттестация – тоже интересно. Неужели союз архитекторов думает, что это функция будет отдана ему? Помню, в свое время аналогичная идея была с аттестацией юристов силами общественных объединений. Чем кончилось, все помнят. Главное, что аттестация уже и так есть. ГИПы, ГАПы, …

О чем вообще все это было?

Президент 31.12.2010 подписал директиву №4 “О развитии предпринимательской инициативы и стимулировании деловой активности в Республике Беларусь”, что наряду с коротким телеобращением однозначно можно рассматривать как подарок.

Меня, в силу рода занятости, особенно порадовала статья 2 (или пункт 2?) директивы.

2.1. гарантировать добросовестным приобретателям имущества сохранение прав собственности и пользования этим имуществом. При этом:

исключить принятие (издание) нормативных правовых актов, предусматривающих возможность конфискации имущества при совершении административных правонарушений, если эти правонарушения не связаны с незаконным оборотом такого имущества;

запретить конфискацию, иное изъятие имущества у субъектов предпринимательской деятельности, являющихся его добросовестными приобретателями. При наличии спора о добросовестности приобретателя данную категорию дел рассматривать в судах в первоочередном порядке;

запретить действия, направленные на лишение (прекращение) имущественных прав субъектов предпринимательской деятельности, в том числе принудительное списание денежных средств со счетов (за исключением взыскания налогов, сборов (пошлин), иных платежей в бюджет, государственные внебюджетные фонды или платежей, осуществляемых в соответствии с международными договорами Республики Беларусь), при отсутствии вступившего в законную силу решения (постановления) суда;

гарантировать необратимость приватизации государственного имущества при условии соблюдения субъектом приватизации требований законодательства;

Интересно будет увидеть механизм реализации. Говоря об изъятии имущества у добросовестных приобретателей хочется отметить то, что в большинстве известных мне случаев оно осуществлялось в отношении госимущества в связи с различными, часто формальными, нарушениями порядка проведения торгов, совершенными, как правило, на стороне организатора торгов (т.е. госорганизации или госоргана) и не связанных с действиями покупателя. Доказать в таких случаях о том, что покупатель знал о нарушениях, поскольку порядок отчуждения установлен общеизвестными нормами права, – дело техники.

Касательно невозврата приватизированного имущества – тоже ничего нового. Его никогда и не истребовали, если не было нарушений законодательства. Только вот их обычно всегда находили.

Декларация благая, но пока можно ее рассматривать как косметическую, поскольку норма сформулирована так, что могут быть варианты.  Вот если бы написали что-то типа “Установить, что изъятие собственности у субъектов предпринимательской деятельности, приобретенной или созданной ими без существенных нарушений законодательства, не  допускается. При этом существенными нарушениями являются такие виновные нарушения, без совершения которых процесс приобретения или создания имущества не был бы возможен”, было бы немного позитивнее.

2.2. обеспечить упрощение порядка предоставления земельных участков субъектам предпринимательской деятельности;

Декрет №10 по инвестдеятельности – сам по себе уже есть упрощение. Только вот характер упрощения не системный – помочь, если и может, то не всем и не всегда. Хотелось бы равных правил получения участков для всех субъектов, но чтобы они были интересны всем, а не только государству, поскольку нынешний общий порядок уже на стадии принятия инвестиционного решения формирует понимание того, что в большинстве случаев экономика проекта заканчивается после выплаты всех сумм за землю.

2.3. предоставлять субъектам предпринимательской деятельности, осуществляющим инвестиционные проекты по созданию объектов придорожного сервиса, льготы по земельному налогу (арендной плате
за земельные участки) в течение двух лет после окончания строительства таких объектов, другие льготы, аналогичные установленным для организаций, осуществляющих производственную деятельность в сельской местности, малых населенных пунктах;

Радостно. Вопрос, приведет ли это к увеличению количества объектов придорожного сервиса, т.к. есть ведь еще и генеральная схема развития объектов придорожного сервиса на республиканских автомобильных дорогах, предъявляемые которой к инвестпроектам требования в ряде случаев непонятны для инвесторов.

2.4. освободить:

инвесторов от уплаты земельного налога (арендной платы) за земельные участки, занятые под строительство объектов, на период срока строительства таких объектов, а также проведения проектных работ;

супер-новость! главное, чтобы распространялось и уже на отведенные участки

юридические лица и индивидуальных предпринимателей от внесения платы за право заключения договора аренды земельного участка при передаче в залог капитального строения (здания, сооружения), незавершенного законсервированного капитального строения, расположенного на арендованном земельном участке, плата за право заключения договора аренды которого не взималась;

супер-новость! Регистр перестанет засоряться никому не нужными изолированными помещениями, главной целью вычленения которых была сдача в залог всей совокупности помещений вместо единого строения для отсутствия необходимости оплаты права аренды.

2.5. обеспечить по предложениям местных исполнительных и распорядительных органов отчуждение инвесторам (при реализации ими инвестиционных проектов) за одну базовую величину находящихся в государственной собственности и не использовавшихся более двух лет объектов недвижимости и не завершенных строительством объектов ;

В целом радостно, неясны только стимулы для местных исполкомов такие предложения вносить. Не будут ли бояться в связи с риском в дальнейшем попасть под разбирательство о мотивах принятия такого положительного решения?

2.6. предоставить право преимущественного приобретения находящегося в государственной собственности имущества (кроме земельных участков) субъектам предпринимательской деятельности, арендующим данное имущество не менее трех лет, с рассрочкой платежа на пять лет.

Интересно, это во всех случаях или только когда принято принципиальное решение об отчуждении конкретного объекта?

Стоимость при продаже арендатору объекта аренды, находящегося в государственной собственности (кроме земельных участков), должна быть уменьшена на затраты, понесенные арендатором на улучшение состояния и потребительских качеств такого объекта, если указанные улучшения учтены при определении оценочной стоимости и арендатору не возмещались эти затраты;

Песня! Очень хорошо.

2.7. законодательно закрепить, что осуществление арендатором неотделимых улучшений арендованного государственного имущества не является основанием для увеличения арендной платы этому арендатору;

Видимо, имелось ввиду, что при увеличении площади имущества арендная плата должна уплачиваться исходя из площади, имевшейся до улучшения. К сожалению, сформулировано недостаточно ясно.

2.8. создать в течение 2011 года единую информационную базу о неиспользуемом государственном имуществе, предназначенном для продажи и сдачи в аренду, и обеспечить к ней свободный и бесплатный доступ всем пользователям глобальной компьютерной сети Интернет.

Главное, чтобы не только в формате Microsoft Word и не только на русском языке, а так, чтобы была возможность поиска по различным критериям и их совокупности.

Что ж – всех с Новым годом! Будем надеяться, что в новом году мы все будем перегружены оплачиваемой работой, связанной с позитивными изменениями, внесенными рассмотренным выше документом.

Теперь обороты по передаче “на баланс” (т.е. в хозяйственное ведение) эксплуатирующим организациям не являются внереализационными доходами этих организаций и не подлежат налогообложению. Инвестор, со своей стороны, вправе уменьшать облагаемую прибыль от реализации построенного объекта недвижимости на сумму безвозмездно переданных затрат.

 И вот вроде как и позитив. Хотя ряд вопросов остается:

1. На стороне инвестора передача сетей куда-то – все равно реализация. И, соответственно, облагается.

2. Что делать, если построенный объект, сети которого переданы эксплуатирующим организациям, не реализуется? А, например, будет сдаваться в аренду? Что-то подсказывает, что до записи этой суммы в убыток, который бы переносился на следующие отчетные периоды, правовая мысль пока не дошла…

Вот, при выборочном перелистывании форума Мингорисполкома натолкнулся на очередное подтверждение.

Особенно интересным является то, когда уже власть начнет отвечать за свои ошибки.

Ну не нужен здесь магазин, нарушает он интересы жителей, создает проблемы с парковкой и так далее – ну так кто мешает спрогнозировать все эти проблемы на стадии определения площадок для последующего развития? А уж если допустили ошибку – будьте добры, не оставляйте посланного лесом инвестора наедине с возникшими проблемами, выплатите достойную компенсацию, извинитесь и помогите на новом месте.

Очень нравятся слова “без изменения разработанного проекта”. Как будто такое возможно Сделай новую схему, собери новые техусловия, закажи геодезическую съемку и геологию. Наружные сети нужно в любом случае запроектировать заново, внутрянка, скорее всего, полетит тоже. Геологи определят, что грунты в месте нового строительства другие, поэтому фундаменты и каркас придется корректировать. Естественно, наружные сети придется согласовать в кабинете согласований, а с проектом нужно будет повторно сходить в экспертизу.

Итог – дополнительные год-полтора жизни просто на то, чтобы легализоваться на новой площадке. Безусловно, большее или меньшее (скорее, большее) количество дополнительных затрат, которые никто не возместит. И,что самое грустное – никто не гарантирует того, что по завершении марафона по сбору бумаг для нового места проживающая в новом районе общественность не возмутится по-новому.

И почему нет огромного количества желающих реализовать проекты у нас в Беларуси?

Таки свершилось. Президент подписал указ №538, которым, помимо массы нововведений в правовое регулирование деятельности  товариществ собственников и организаций застройщиков, внедрил возможность государственной регистрации машино-мест, расположенных на стоянках, встроенных или пристроенных к жилым домам, а также являющихся самостоятельными капитальными строениями, по правилам, установленным для изолированных нежилых помещений.

Однозначно сказать, хорошо это или плохо, не могу – нужно брать лист бумаги и писать плюсы в один столбец, а минусы в другой, чтобы оценить, чего же больше. Одно могу сказать точно – перекроить под эту новацию придется уйму нормативки. Уж лучше бы приняли закон об обороте реальных долей, которым машино-место, зарегистрированное как доля в праве, назвали бы реальной долей, продажа которой возможна без опроса остальных 158 совладельцев.

Ну, что выросло – то выросло. Не заняться ли разделом машино-мест на мотоцикло-места? Из любого машино-места можно сделать как минимум 2 мотоцикло-места Бизнес-идея!

Да, по указу будет большая моя статья в 3-ем номере журнала “Юрист в строительстве” (ноябрь 2010). Не только про куски асфальта, но и про остальные нововведения.

Особый интерес лично для меня как специалиста представляют п.4.3 и п.9.

4. Министерству архитектуры и строительства:
…
4.3. до 1 июня 2010 г. разработать и утвердить положение об аттестации персонала проектных организаций.
…
9. Государственному комитету по стандартизации до 1 июня 2010 г. разработать и утвердить положение о сертификации проектных организаций, предоставляющее им право производить разработку проектно-сметной документации без проведения государственной экспертизы.

По пункту 4.3 не совсем понятно. Вроде и так все специалисты (в зависимости от номенклатуры разделов, включаемых в приложение к лицензии) проходят периодическое обучение в подведомственных Минстройархитектуры организациях с приложением копий аттестатов в пакет документов для получения лицензии. Что имелось ввиду под аттестацией – то ли нормальная правовая регламентация упомянутого выше процесса, то ли что-то еще – посмотрим.

А вот про сертификацию проектной организации в целом, что даст право на выпуск проектной документации без экспертизы – очень интересно. Экспертиза,  кроме того, что затягивает подготовительный процесс (в любом случае, даже если выпуск и экспертиза документации осуществляются поэтапно), еще и не всегда позволяет достигнуть цели (напомню, производится с целью недопущения применения устаревших, не соответствующих нормам и т.п. решений) – видели мы достаточно проектов, которые нельзя было нормально применять, но при этом с положительным заключением экспертизы. Нормальный подрядчик же, вне зависимости от того, прошла ПД экспертизу или нет, не будет выполнять заведомо неверные решения (нормального подрядчика, правда, еще нужно найти). Так что весть в целом благая, а вот каким образом это будет отрегулировано – нормально или так, что только крупные институты а-ля “Минскпроект” смогут требованиям соответствовать – будем ждать сводок с фронтов.

 Интересно, когда победит разум?

Зачем ограничивать процент готовности незавершенки, если сама цель консервации – передача строительства лицу, которое сможет его довести до конца? ГКИ предлагает, чтобы консервировать можно было только после того, как возведены стены, устроена крыша, вставлены окна и двери. Так это уже, по определенным оценкам, 80% готовности. А если деньги кончились на 40% и их нет и дальше не предвидится – ну, значит, пускай дальше стоит и ветшает, зато почвы для спекуляций не будет.

На самом деле, спекуляций не избежать никак, пока абсолютно для всех категорий граждан не будут созданы равные условия.

А пока все поставлено с головы на ноги – чтобы те, которые на халяву схватили участки, не могли ими спекульнуть, нужно придавить тех, кто изначально планов таких не имел, а вынужден продавать, поскольку держать смысла не видит.

И вот законодатель явил нам свой сюрприз – закон “О внесении изменений и дополнений в некоторые законы Республики Беларусь по вопросам регулирования земельных отношений” был принят 28.12.2009 г. №96-З.

Вот она, новая 223:

Статья 223. Самовольное строительство и его последствия

1. Самовольное строительство – деятельность лица по созданию или изменению недвижимого имущества путем строительства, реконструкции (пристройки, надстройки, перестройки) капитального строения (здания, сооружения), если она осуществлена:

1) на самовольно занятом земельном участке;

2) на земельном участке, используемом не по целевому назначению либо предоставленном государственным органом, не имеющим полномочий на принятие соответствующего решения, и (или) без проведения аукциона, когда предоставление земельного участка возможно только по результатам аукциона, и (или) предоставленном с нарушением установленной очередности предоставления земельных участков, и (или) без предварительного согласования места размещения земельного участка, если в соответствии с законодательными актами требуется его проведение;

3) без получения необходимых разрешений на строительство, реконструкцию либо без проектной документации в случаях, когда необходимость ее подготовки предусмотрена законодательством, либо с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил*, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.

Недвижимое имущество, созданное в результате самовольного строительства, является самовольной постройкой.

Самовольное строительство должно быть незамедлительно приостановлено.

______________________________

*Под существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил для целей настоящего Кодекса понимаются нарушения, которые могут создать потенциальную угрозу нарушения прав и охраняемых законодательством интересов других лиц, жизни или здоровью граждан, имуществу граждан и юридических лиц, нарушить установленные утвержденной градостроительной документацией регламенты использования территории, а также причинить вред окружающей среде, снизить эксплуатационную пригодность объекта.

2. Лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает права собственности на самовольную постройку в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 220 настоящего Кодекса и не вправе пользоваться и распоряжаться самовольной постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

3. При самовольном строительстве в случае, предусмотренном подпунктом 1 части первой пункта 1 настоящей статьи, местным исполнительным и распорядительным органом принимается, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, решение о возврате самовольно занятого земельного участка, сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние в порядке, предусмотренном законодательством об охране и использовании земель.

4. При самовольном строительстве, в том числе при приобретении лицом земельного участка с расположенной на нем самовольной постройкой (далее в настоящей статье – законный приобретатель), в случаях, предусмотренных подпунктом 2 части первой пункта 1 настоящей статьи, областным (Минским городским) исполнительным комитетом принимаются в отношении земельного участка решение в порядке, предусмотренном законодательством об охране и использовании земель, а также, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, одно из следующих решений:

1) о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий;

2) о приведении самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий.

За лицом, осуществившим на земельном участке, предоставленном в частную собственность либо пожизненное наследуемое владение, самовольное строительство (в том числе за законным приобретателем) в случаях, предусмотренных подпунктом 2 части первой пункта 1 настоящей статьи, по решению суда может быть признано право собственности на самовольную постройку, если сохранение самовольной постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил.

Признание судом права собственности на самовольную постройку является основанием для принятия местным исполнительным и распорядительным органом решения о продолжении строительства (принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке) и о предоставлении земельного участка в порядке, предусмотренном законодательством об охране и использовании земель.

Подача в суд заявления о признании права собственности на самовольную постройку в течение сроков, указанных в решении областного (Минского городского) исполнительного комитета, либо обжалование в установленном порядке такого решения приостанавливает его исполнение.

5. При самовольном строительстве, в том числе в отношении законного приобретателя, в случаях нарушения законодательства по основаниям, указанным в подпункте 3 части первой пункта 1 настоящей статьи, местным исполнительным и распорядительным органом принимается, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, одно из следующих решений:

1) о продолжении строительства (принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке) – если сохранение постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил;

2) о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий – если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил;

3) о приведении самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий – если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил.

Обжалование в установленном порядке решения местного исполнительного и распорядительного органа, указанного в подпунктах 2 и 3 части первой настоящего пункта, приостанавливает его исполнение.

6. Снос самовольной постройки, приведение земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние или приведение самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние на основании вступившего в силу решения местного исполнительного и распорядительного органа, принятого в соответствии с частью первой пункта 4, а также подпунктами 2 или 3 части первой пункта 5 настоящей статьи, выполняется лицом, осуществившим самовольное строительство, либо законным приобретателем, либо за счет таких лиц.

В случаях нарушения законодательства по основаниям, указанным в подпунктах 2 и 3 части первой пункта 1 настоящей статьи, законный приобретатель, выполнивший требования, предусмотренные частью первой настоящего пункта, вправе предъявить регрессное требование к лицу, осуществившему отчуждение такого земельного участка, о возмещении понесенных затрат.

7. В случае отказа лица, осуществившего самовольное строительство, законного приобретателя выполнить вступившее в силу решение местного исполнительного и распорядительного органа, принятое в соответствии с частью первой пункта 4, а также подпунктами 2 или 3 части первой пункта 5 настоящей статьи, или невыполнения этого решения в установленный срок либо в случае непризнания судом права собственности на самовольную постройку в соответствии с частью второй пункта 4 настоящей статьи местным исполнительным и распорядительным органом (уполномоченной им организацией) производятся снос самовольной постройки и приведение земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние или приведение постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние, за исключением случаев, указанных в пункте 8 настоящей статьи.

8. Отказ лица, осуществившего самовольное строительство на земельном участке, находящемся в государственной собственности (за исключением земельного участка, предоставленного в пожизненное наследуемое владение), выполнить вступившее в силу решение областного (Минского городского) исполнительного комитета, принятое в соответствии с частью первой пункта 4 настоящей статьи, или невыполнение этого решения в установленный срок признается отказом от права собственности на материалы, из которых возведена самовольная постройка.

В этом случае местный исполнительный и распорядительный орган (уполномоченная им организация) осуществляет одно из следующих действий:

производит снос самовольной постройки или приводит постройку в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние (если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил), а также приводит земельный участок в пригодное для использования по целевому назначению состояние;

подает в суд заявление о признании материалов, из которых возведена самовольная постройка, бесхозяйными и признании права коммунальной собственности на них (если сохранение постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил). После вступления в силу решения суда местный исполнительный и распорядительный орган принимает решение о дальнейшем использовании материалов, из которых возведена самовольная постройка, в том числе о продолжении строительства (принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке), и о предоставлении земельного участка в порядке, предусмотренном законодательством об охране и использовании земель.

9. Взыскание затрат на осуществление сноса самовольной постройки или приведение постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние, приведение земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние в соответствии с пунктом 7 и абзацем вторым части второй пункта 8 настоящей статьи производится в судебном порядке.

10. В случае, если самовольное строительство осуществлено на земельном участке, предоставленном государственным органом, не имеющим полномочий на принятие соответствующего решения, и (или) без проведения аукциона, когда предоставление земельного участка возможно только по результатам аукциона, и (или) предоставленном с нарушением установленной очередности предоставления земельных участков, и (или) без предварительного согласования места размещения земельного участка, если в соответствии с законодательными актами требуется его проведение, причиненный лицу вред в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов либо их должностных лиц возмещается в соответствии со статьей 938 настоящего Кодекса.

То, что уточнили понятийный аппарат – хорошо. Немного веселит то, что забыли капитальный ремонт – раньше он наряду с реконструкцией укладывался в понятие “надстройка, пристройка, перестройка”, сейчас же эти слова приведены в скобках после слова “реконструкция”, что позволяет сделать вывод о том, что эти работы являются частными случаями реконструкции.

Но вот самая большая мина – в подп.2 п.1 ст.223 ГК – за всю свою многолетнюю практику я, пожалуй, встречал не так много земельных участков, при отводе которых были соблюдены абсолютно все хитросплетения нашего законодательства о порядке землепользования и охраны земель.

Пожалуй, рынку стоит внедрять новую услугу – проверку истории объектов недвижимости на предмет отсутствия нарушений на всех стадиях существования объекта в целях минимизации в будущем возможных рисков утраты объекта добросовестными приобретателями.

Что мы имеем в настоящее время?

П.7 Указа №667 от 27.12.2007г:

Гражданин, индивидуальный предприниматель, юридическое лицо в течение двух месяцев со дня получения решения (выписки из решения) о предоставлении им земельных участков, заключения договоров аренды земельных участков, а также со дня осуществления сделки с недвижимым имуществом, влекущей переход к ним права на земельные участки для обслуживания этого имущества, обязаны в установленном порядке обратиться за государственной регистрацией этих земельных участков, прав, ограничений (обременений) прав на них (ч.1 п.7).

Сроки выполнения гражданином условий отвода земельного участка, в том числе обращения за государственной регистрацией в отношении этого земельного участка, могут быть продлены соответствующими местными исполнительными комитетами путем принятия в установленном порядке решения на основании заявления гражданина, поданного до истечения срока совершения указанных действий, но не ранее чем за два месяца до их истечения, при наличии уважительной причины, препятствующей выполнению условий отвода (болезнь, отсутствие в Республике Беларусь или иная уважительная причина) (ч.8 п.7).

Ст.68 Кодекса о земле 2008 года:

Если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, при невыполнении в течение двух месяцев со дня принятия решения о предоставлении земельного участка гражданином, индивидуальным предпринимателем, юридическим лицом предусмотренных в данном решении требований по осуществлению в течение этого срока государственной регистрации земельного участка, прав, ограничений (обременений) прав на него решение о предоставлении земельного участка может быть отменено государственным органом, осуществляющим государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с его компетенцией, предусмотренной настоящим Кодексом и иными актами законодательства, принявшим это решение, … Указанный срок может быть продлен соответствующим органом не более чем на два месяца, если у гражданина имелась уважительная причина, препятствовавшая ему обратиться за государственной регистрацией земельного участка, прав, ограничений (обременений) прав на него (болезнь, отсутствие в Республике Беларусь или иная уважительная причина).
Решение о предоставлении земельного участка отменяется на основании материалов, свидетельствующих, что после получения письменного предписания государственного органа (должностного лица), осуществляющего государственный контроль за использованием и охраной земель, лицо, которому был предоставлен земельный участок, в установленный срок не выполнило условия, указанного в части первой настоящей статьи.

Как видно, четкой связи необращения за государственной регистрацией в течение 2 месяцев с момента получения решения и отмены решения об отводе вроде нет. Более того, прописанный в Кодексе порядок отмены ставит под сомнение тот факт, что это будет обнаружено – если платежи за землю будут уплачиваться своевременно, следовательно, налоговая не станет теребить земслужбу на предмет выдачи неких предписаний землепользователю. В конце концов, по факту проверки и выдачи предписания отмена решения последует не обязательно – потому как “может быть”.

Тем не менее, есть еще п.8 упомянутого выше Указа, согласно ч.1 и 2 которого при невыполнении требований об обращении в течение установленного … срока за государственной регистрацией земельного участка, прав, ограничений (обременений) прав на него решение о предоставлении земельного участка подлежит признанию утратившим силу местным исполнительным комитетом, принявшим это решение, … . О признании решения об изъятии и предоставлении земельного участка утратившим силу местный исполнительный комитет не позднее 3 рабочих дней уведомляет организацию по государственной регистрации.

И собственно по теме – как осуществляется регистрация участка по просроченному решению?

А никак.

Согласно одному из инструктивных писем Государственного комитета по имуществу,

В связи с возникающими вопросами и в целях единообразного исполнения норм действующего законодательства Госкомимущество отмечает следующее.
1. В соответствии с пунктом 8 Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее – Указ) при невыполнении требований об обращении в течение установленного в частях первой, пятой, шестой и восьмой пункта 7 данного Указа срока за государственной регистрацией земельного участка, прав, ограничений (обременений) прав на него решение о предоставлении земельного участка подлежит признанию утратившим силу местным исполнительным комитетом, принявшим это решение, а в случаях, когда земельный участок предоставлялся по решению Президента, областного исполнительного комитета, – районными, Минским городским, городскими (городов областного подчинения) исполнительными комитетами, если в решении, принятом Президентом Республики Беларусь, областным исполнительным комитетом, не установлен иной порядок признания его утратившим силу.
Исходя из изложенного, при обращении гражданина, индивидуального предпринимателя или юридического лица за государственной регистрацией земельных участков, прав, ограничений (обременений) прав на них по истечении установленных Указом сроков и среди документов, представленных для государственной регистрации, отсутствуют сведения о продлении такого срока в соответствии с частью восьмой пункта 7 Указа в приеме документов, представленных для осуществления государственной регистрации, необходимо отказать на основании подпункта 5.1 пункта 5 статьи 34 Закона Республики Беларусь от 22 июля 2002 года «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

По-моему, в самом деле ситуация не отрегулирована до конца и ряд выводов поспешен:

1. Возможность продления установлена исключительно для граждан – вот тебе и принцип равенства всех лиц перед законом. Ситуации, при которых просрочка регистрации может иметь место у юрлиц и ИП, вполне вероятны.

2. Никак не рассмотрены ситуации с просрочкой, не связанной с виной землепользователя – например, результатом первого обращения за регистрацией явился отказ по причине ошибок в составлении землеустроительной документации и на их устранение потребовалось определенное время, в результате чего общий срок превысил 2 месяца;

3. Местный исполком на данном этапе никак не узнает о нерегистрации – просто в силу того, что нету такого специально обученного человека или программы, которая контролировала бы это;

4. Момент получения выписки – для регистратора эта дата покрыта завесой тайны, т.к. она известна только сотруднику земслужбы, ответственному за выдачу выписок, и фиксируется в специальном журнальчике. Можно ли положиться на заявителя, дабы он сообщил в спорной ситуации дату получения выписки?;

5. Нигде не урегулирован срок обращения за получением выписки – теоретически, можно явиться за ней и через год после вынесения решения;

6. Автоматической отмены решения не происходит, что ставит под сомнение возможность ссылаться на то, что “документы, представленные для осуществления госрегистрации, не соответствуют требованиям законодательства РБ” (подп.5.1 п.5 ст.34 Закона о регистрации).

Как видно,у лиц, ответственных на принятие решений, опять нет четкого понимания того, как должны регулироваться  обязанности лиц, установление которых ставит своей целью тотальную регистрацию всей недвижимости.

На мой взгляд, оптимальным решением проблемы было бы направление запроса в исполком о наличии или отсутствии возражений против регистрации. Отчего-то мне кажется, что у исполкома вряд ли могут быть особые возражения, даже в случае просрочки. Не видно, в общем, в приведенных выше нормах того, что в стране тотальная либерализация.

 Решение Мингорисполкома от 05 июня 2008 №1308 “Об утверждении Инструкции об условиях и порядке предоставления рассрочки внесения платы за право заключения” признано утратившим силу решением Мингорисполкома от 30 апреля 2009 № 1015 “Об утверждении Инструкции о порядке внесения платы за право заключения договоров аренды земельных участков или платы за земельные участки, предоставляемые в частную собственность”, которое было опубликовано в газете “Минский курьер” в начале октября.

 Что изменилось? Раньше в течение 10 дней с момента принятия решения нужно было внести 25% от платы за заключение договора аренды. Сейчас – 50%. Раньше оставшиеся 75% уплачивались в течение 5 лет с момента принятия решения о предоставлении земли, сейчас оставшиеся 50% уплачиваются в течение 3 лет с момента приемки в эксплуатацию объекта или его первого пускового комплекса.

Остальное – без перемен: ежеквартально, равными частями, одновременно с процентами за пользование, а в случае нарушения нормативного срока строительства или отчуждения построенного объекта – невыплаченный остаток должен быть внесен единовременно.

Граждане, указывайте реалистичные нормативные сроки.  Что до отношения к документу, то оно двоякое: внести первоначально 50% сложнее, чем 25, с другой стороны, платить легче через некоторое время после запуска объекта, когда собственник уже что-то успел заработать, чем в процессе строительства, на которое само по себе часто не хватает.

Город, конечно, страхуется: в случае отказа от строительства нет механизма возврата уже внесенных средств, и нигде не написано, что в случае отказа от права плата за это право подлежит возврату. Оно, может, и логично: каждый волен сам распоряжаться своим правом, в том числе и способом отказа от него. Так городу не возвращать 50% гораздо веселее, чем 25%.

Вот такие новеллы.