Околостроительная околоюриспруденция

Строительство, недвижимость и рядом

Архив за июля, 2007

Доверители и представители: отмена тревоги!

2007-07-20 от Maxim

Разум все-таки победил. Будем надеятся, не временно, как это бывает.
Как я писал в предыдущем посте, решение в кассации отменили. Одной из причин тому было письмо Госкомимущества по проблеме, которое было получено перед заседанием, в котором Комитет высказал абсолютно правильное мнение о надуманности проблемы.
И вот что получилось с инфописьмом №85:

В связи с необходимостью согласования с Высшим Хозяйственным Судом Республики Беларусь и Верховным Судом Республики Беларусь позиции по применению п. 2 ст. 67 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» отзываем Информационное письмо № 85 «О государственной регистрации сделок» (исх. № 1868 от 21.06.2007).

Хотя необходимость изложить ст.67 корректнее, нежели сейчас, имеется. Думаю, этому быть.

Рубрика: Госрегистрация, Сделки | Комментариев нет »

Доверители и представители, бойтесь!

2007-07-16 от Maxim

Звонит мне как-то один знакомец и спрашивает, что-де за фигня, прочитал в интернете о невозможности совершать подлежащие государственной регистрации сделки от имени юридического лица представителем, имеющим надлежащую доверенность.
Успокоил я его, значит, но вопрос запомнил.
Высший разум не преминул в кратчайшие сроки мне ответить: по асе прислали ссылку на форум, на котором этот вопрос получил свое освещение.
Вкратце: господин Протасовицкий (на форуме ник protacom) из фразы в Законе о регистрации о том, что договор, подлежащий госрегистрации, стороной которого является юридическое лицо, должен быть подписан руководителем или иным лицом, уполномоченным на это учредительными документами, и скреплен печатью этого юрлица, вывел недействительность реального заключенного договора как совершенного с нарушением требований законодательства.
Господин Протасовицкий, конечно, достоин уважения за такое дело — найти столь мелкую штуку в нормативно-правовом акте не каждому под силу. С другой стороны, после таких дел и появляются анекдоты о мерзких подлецах и вообще исчадиях ада (юристах то бишь).
Все бы ничего, но история возымела свое продолжения, и на стадии, когда еще она не была вышедшей далее, чем пределы первой инстанции, de facto стала отраслевым стандартом для регистраторов: НКА разослало очередное информационное письмо под №85.
Процитирую.

На практике имеют место случаи, когда сделки с недвижимым имуществом, правами на него от имени юридических лиц совершаются представителями в силу полномочия, основанного на доверенности, в порядке, урегулированном главой 10 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК).Статьей 6 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) закреплено право граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц на представительство в отношениях, регулируемых законодательством Республики Беларусь о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь.

В данном случае «иное» в отношении юридических лиц закреплено императивной нормой п. 2 ст. 67 Закона о регистрации: документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление юридического лица, должны быть заверены подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это учредительными документами, и скреплены печатью этого юридического лица.

Таким образом, при представлении для осуществления государственной регистрации сделок договоров, подписанных представителями юридического лица, не указанными в учредительных документах, регистратор должен отказать в приеме документов на основании пп. 5.1 п. 5 ст. 34 Закона о регистрации: представленные для осуществления регистрационных действий документы не соответствуют требованиям законодательства Республики Беларусь, а именно: п. 2 ст. 67 Закона о регистрации.

В то же время подать заявление об осуществлении государственной регистрации сделки, возникновения, перехода, прекращения прав, ограничений (обременений) прав в соответствии со ст. 6 Закона о регистрации юридическое лицо вправе через своего представителя.

Такого же мнения придерживается и Хозяйственный суд г.Минска, который в марте 2007 года принял решение об установлении факта ничтожности договора залога капитального строения, заключенного между ОАО «П» и ООО «С».

Указанный договор со стороны залогодержателя (ОАО «П») был подписан юрисконсультом, действовавшей на основании доверенности, выданной Председателем Правления ОАО «П». Договор был нотариально удостоверен, но не скреплен печатями участников сделки.

Сделка была зарегистрирована в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру». Суд, посчитав, что представлять интересы ОАО «П» при совершении сделок с недвижимым имуществом по общим правилам представительства, установленным главой 10 ГК, юрисконсульт не могла в силу ст. 67 Закона о регистрации, поскольку уставом ОАО «П» соответствующие полномочия юрисконсульту не предоставлялись, установил факт ничтожности договора залога.

Обращаем внимание, что в случае совершения регистраторами в указанных случаях регистрационных действий после подписания настоящего письма, при осуществлении проверки правильности совершения регистрационных действий такие нарушения будут рассматриваться как ошибки, существенно влияющие на оценку регистратора.

Выделение мое. В следующем письме, наверное, будет обращено на то, что даже при нотариальном удостоверении договора с юрлицом в качестве стороны должна ставиться печать. Действительно, куда без нее!
Поневоле почувствуешь себя персонажем какой-нибудь нетленки А.П. Чехова.
К счастью, 12 июля 2007 разум победил: кассационная коллегия отменила это решение (читаем 11-12 страницы форума). Будем ждать вестей о судьбе письма и думать — к чему была такая торопливость с его написанием?

Рубрика: Госрегистрация, Сделки | Комментариев нет »