Околостроительная околоюриспруденция

Строительство, недвижимость и рядом

И снова про долевое

2008-02-05 от Maxim

Так интересно вышло. Пока я писал предыдущий пост и гадал, чему быть, а чему нет в связи с грядущим изменением указа №396, грядущее как-то незаметно настало. Президентом подписан указ №55 от 31.01.2008г. «О некоторых вопросах долевого строительства».

В целом краткое содержание будущего указа было разглашено ранее, так что необходимости дублировать не вижу. Основные изменения вкратце переданы в статье «В долевое строительство хотят вдохнуть вторую жизнь» любимой мной интернет-газеты «Белорусские новости«.

Вообще в целом указ мне понравился. Оставил после прочтения благостное впечатление. Окончательно можно будет сказать, конечно, после прочтения созданной с учетом изменений редакции. А пока я остановлюсь на некоторых моментах, с которыми сам столкнулся в практике, которые были изменены.

Договоры стало возможно заключать при наличии задолженности по налогам и иным обязательным платежам. Правда, срок задолженности не может быть более 60 дней. Это разумно. Потому как задолженность в 3 рубля может образоваться сама собой и быть погашенной в течение 1-2 дней. А вот размер штрафа за заключение договора даже при минимальной задолженности минимальным не был. Теперь этот недочет вроде как наладили.

Название приложенного к указу договора с «типового» заменили на «примерный». То есть ему теперь нужно следовать четко, а не через слово, как можно было ранее. Что ж, для ясности может и неплохо. Правда, наличие разницы между значением терминов не для всех очевидно. Несколько месяцев тому назад, когда боролся с нотариатом по поводу удостоверения договоров долевого, и в качестве способа, который устроил бы всех, предлагал исключить из текста несколько фраз, выполнить требования которых я не мог. Уважаемый человек, находящийся на серьезной руководящей должности в системе минюста ответил мне, что из типового договора в силу его важности для страны и общества нельзя выкинуть ни слова. Доводы о том, что в силу давности изучения этим человеком курса общей части гражданского права он забыл разницу между терминами и то, про что он мне говорит — это примерный договор, не были восприняты. Что же, факт, что кому-то она (разница) все-таки известна, не может не радовать.

Запрет на отчуждение построенных юрлицами или ИП квартир отменили, элегантно заменив ч.2 п.6 Правил совершенно иным текстом. Регистраторам, видимо, придется зарегистрировать прекращение всех зарегистрированных запретов в силу следующего абзаца 🙂 Или попросить программистов наладить этот процесс автоматически с рассылкой всем заинтересованным писем.

Нотариальная форма договора между юрлицами и (или) ИПшниками. Разум победил, ее отменили. В совокупности с наличием фразы о применении указа №55 к отношениям, возникшим с момента вступления в силу указа №396, создает определенное пространство для маневра. Нотариусы, думаю, тоже могут быть довольны.

Позабавило нововведение, ч.5 п.8 Правил:

работы, связанные с изменением технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта, внесенным после утверждения проектной документации, в том числе сметной, в период строительства объекта, производятся за счет государственного органа (организации), принявшего решение, повлекшее необходимость внесения этого изменения.

Это, конечно, стимул для госорганизаций не менять ТУ в процессе строительства, даже если это будет объективно необходимо. Только вот не повлечет ли обусловленное таким стимулом невнесение появление в дальнейшем проблем при эксплуатации?

Новая ч.6 п.12 Правил:

При передаче застройщиком дольщику в пользование и владение объекта долевого строительства до момента государственной регистрации права собственности дольщика на этот объект стороны заключают договор найма, аренды, безвозмездного пользования или иной договор, предусматривающий передачу дольщику в пользование и владение объекта долевого строительства и определяющий его качественные характеристики. Данные договоры заключаются в простой письменной форме, не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными со дня их подписания. При этом застройщик передает дольщику документы на установленное оборудование и комплект ключей. Со дня подписания договора дольщик обязан оплачивать коммунальные услуги, вносить платежи на содержание и ремонт общего имущества на основе единых правил и норм, утвержденных соответствующим органом государственного управления, а также нести риск случайной гибели имущества…

Определенная логика в приведенной выше фразе, безусловно, присутствует. Если дольщик по каким-то своим внутренним причинам не желает регистрировать право собственности, пускай платит, поскольку в ряде случаев застройщик в действительности может нести определенные затраты на содержание такого имущества. Но решать такие вопросы путем заключения названных договоров — суть признавать, что застройщик до регистрации дольщиком своих прав является собственником квартир, что в силу ст.219 ГК и иного законодательства неверно. Гораздо логичнее было бы назвать этот договор как-нибудь по-другому, например «договор об условиях пользования и эксплуатации помещения до государственной регистрации права собственности дольщика на него» ну или в том же духе.

Новой редакцией п.15 Правил ликвидировали возможность спекулировать на возможности влезать в долевое, путем заключения договора уступки требования до момента приемки в эксплуатацию:

Уступка дольщиком права требования по договору создания объекта долевого строительства, если объектом долевого строительства является жилое помещение, либо перевод долга по нему на нового дольщика допускаются только на родителей, детей, усыновителей, усыновленных (удочеренных), родных братьев и сестер, деда, бабку, внуков, супругу (супруга) дольщика, а также на государство в лице уполномоченных государственных органов в соответствии с законодательством до дня подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства, если иное не установлено решениями Президента Республики Беларусь.

Планомерная ликвидация государством способов дополнительного заработка без уплаты налогов в принципе является закономерной и удивления не вызывает.

Вот, собственно, и все нововведения, привнесенные указом №55 в правовое регулирование долевого строительства, которые я хотел рассмотреть.

Опубликовано Вторник, 05-02-2008 в 0:29 в рубрики Госрегистрация, Строительство. Вы можете оставить отслеживать комментарии к записи при помощи RSS 2.0 ленты. Вы можете оставить комментарий, или трекбек с Вашего сайта.

Оставить комментарий