Околостроительная околоюриспруденция

Строительство, недвижимость и рядом

Отменена государственная регистрация договоров аренды

2008-12-21 от Maxim

Сколько я помню себя в связи с недвижимостью, столько с завидной периодичностью на различных уровнях поднимался вопрос о необходимости отмены государственной регистрации договоров аренды, введенной в связи с вступлением в силу нынешнего Гражданского кодекса 1999 года, порядок которой впервые был урегулирован ныне почившим Временным положением о порядке государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, утвержденным 20.09.2000 постановлением Совмина №1452.

Потом было еще много всякого, в результате чего процесс государственной регистрации договоров аренды (безвозмездного пользования, субаренды и т.п.) и основанных на них прав был качественно отрегулирован, практически все проблемные вопросы тем или иным образом были решены. О последних новациях я только-только успел написать в 12 номере «Библиотечки журнала «Юрист» за 2008 год.

Тем временем очередной виток борьбы сторонников регистрации договоров аренды с противниками, казалось, выиграли первые — Госкомитетом по имуществу в Администрацию Президента был направлен анализ полезности этой административной процедуры. И тем более неожиданным для всех явилось принятие 19 декабря 2008 года Президентом Декрета №24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений», поставившего жирную точку в вопросе регистрации аренды. Противники регистрации победили.

TUT.by процитировал Интерфакс, перепечатав несколько материалов, собранных в один.

Исходя из текста декрета, а также сообщений пресс-службы, можно сделать несколько выводов, а также поставить ряд вопросов:

1. Власть расписалась в невозможности понуждения организаций республиканской и коммунальной формы собственности зарегистрировать всю принадлежащую им недвижимость — ведь ранее нерегистрация капитальных строений и изолированных помещений, и связанная с этим невозможность зарегистрировать договоры аренды назывались в качестве причин заключения т.н. «коротких» договоров. Сейчас, напротив, причиной заключения «коротких» договоров названа необходимость регистрации т.н. «длинных» договоров, которая, при правильном оформлении всех документов, не является проблемой абсолютно. Более того, за небольшие деньги регистратор может проверить все документы и указать на их недочеты, что потенциально может сэкономить деньги на уплату санкций в дальнейшем. В общем, дешевые юристы основной массы арендодателей будут продолжать рулить, лепя договоры и остальные документы «на колене»;

2. Одним из основных позывов арендодателя к заключению «короткого» договора является неуверенность в завтрашнем дне и создание дополнительных возможностей расстаться с арендатором через небольшой срок в случае, если, что называется, стороны «не сработаются». Указание в Декрете минимального 3-хлетнего срока  не устраняет этой мотивации арендодателя и ничего не гарантирует арендатору, ведь по его согласию договор может быть заключен и на меньший срок, а при желании занять нужное помещение для работы он такое согласие так или иначе даст — в противном случае договор с ним вообще может быть не заключен;

3. «Регистрация чиновниками придумана для самих себя». Ну-ну. Вообще-то, аренда влияет на оценку имущества. Как для определении размера дохода, который может приносить имущества, так и для определения цены покупки: в ряде случаев обремененное арендой имущество будет стоить дешевле в связи с невозможностью для приобретателя начать извлекать его полезные свойства немедленно, необходимостью выжидать либо тратить, опять-таки, время и средства на досрочное выселение доставшегося «по наследству» арендатора. В случае с регистрацией потенциальный приобретатель получал более-менее достоверную информацию, благо арендатор был заинтересован в регистрации договора с тем, чтобы потом не списали с себестоимости затраты на аренду. В нынешней ситуации недобросовестный арендодатель может и не уведомлять территориальную организацию по регистрации о заключенном договоре: ведь ответственность за нарушение его новой обязанности не установлена;

4. В Декрете забыто об аренде частей капитальных строений, изолированных помещений. Это очень большой процент сделок по аренде, выделенных в последней редакции Закона о государственной регистрации отдельной строкой как вид сделок и прав, подлежащих регистрации. Их что, продолжать регистрировать?

5. При государственной регистрации в регистр вносились сведения о цене договора. Для данных, предусмотренных к указанию в уведомлении арендодателя, подобная позиция отсутствует. Это значит, что оценщики недвижимости, выполняющие государственные функции (например, периодическую переоценку кадастровой стоимости), останутся без важной информации, необходимой для выполнения этих самых функций;

6. По Декрету, в регистр вносится информация о сделке. Не учтено, что при выдаче сведений из регистра информация выдается о правах, а не о сделках. Технологически, сведения о сделках вносятся только в случаях, когда права по этой сделке возникнут (перейдут, прекратятся) в будущем;

7. Считаются заключенными с момента подписания сторонами только договоры, подписанные после вступления Декрета в силу. А как быть с договорами, подписанными до его вступления в силу, которые в силу различных причин стороны не успели зарегистрировать? Они, в силу общего правила, пока не изъятого из ГК, будут нуждаться в государственной регистрации, либо нет?

8. Ну и самое забойное, напоследок — это безвозмездность уведомительной процедуры. Трудоемкость ее со стороны территориальной организации по государственной регистрации остается примерно на том же уровне (уменьшается ровно на выдачу счет-фактуры и акта выполненных работ). С учетом того, что аренда составляет около 25% всех регистрационных действий, выполняемых специализирующимися на юридических  лицах регистраторами, масштаб трагедии, думаю, ясен, если знать, что ТОР — это унитарные предприятия, функционирующие на началах полной самоокупаемости без какой бы там ни было бюджетной поддержки.

В общем, являясь сторонником либерализации, и аккуратно радуясь происходящим в последнее время изменениям, я полагаю декрет поспешным в связи с недостаточным углублением его разработчиков в суть проблемы.

Опубликовано Воскресенье, 21-12-2008 в 14:17 в рубрики Госрегистрация, Сделки. Вы можете оставить отслеживать комментарии к записи при помощи RSS 2.0 ленты. Вы можете оставить комментарий, или трекбек с Вашего сайта.

Оставить комментарий