Околостроительная околоюриспруденция

Строительство, недвижимость и рядом

Установление минимального процента готовности «незавершенки»

2010-02-19 от Maxim

Идея, о которой я как-то писал тут, касающаяся установления минимального процента готовности для незавершенного строительства, который позволял бы осуществлять регистрацию ее как объекта недвижимости, продолжает витать в умах наших нормотворцев, что было подвержено на недавней конференции председателем Госкомитета по имуществу Г.И. Кузнецовым. Об этом написано в комсомолке (прочитать материал можно по ссылке).

 Интересно, когда победит разум?

Зачем ограничивать процент готовности незавершенки, если сама цель консервации — передача строительства лицу, которое сможет его довести до конца? ГКИ предлагает, чтобы консервировать можно было только после того, как возведены стены, устроена крыша, вставлены окна и двери. Так это уже, по определенным оценкам, 80% готовности. А если деньги кончились на 40% и их нет и дальше не предвидится — ну, значит, пускай дальше стоит и ветшает, зато почвы для спекуляций не будет.

На самом деле, спекуляций не избежать никак, пока абсолютно для всех категорий граждан не будут созданы равные условия.

А пока все поставлено с головы на ноги — чтобы те, которые на халяву схватили участки, не могли ими спекульнуть, нужно придавить тех, кто изначально планов таких не имел, а вынужден продавать, поскольку держать смысла не видит.

Рубрика: Госрегистрация, Сделки, Строения | Комментариев нет »

Последствия самовольного строительства становятся более серьезными

2010-01-20 от Maxim

Слухи о предстоящей рихтовке ст.223 Гражданского кодекса РБ носились давно. До меня лично доходило только то, что права на самоволку можно будет признать только в судебном порядке, что, в принципе, не удивляло, т.к. аналогичная формулировка содержалась и в существовавшей редакции. На практике это было актуальным, да и то не всегда, только для случаев оформления прав на полностью самовольно созданный объект недвижимости. В случае самовольных изменений вопрос о признании прав не возникал, т.к. они уже были зарегистрированы ранее.

 

И вот законодатель явил нам свой сюрприз — закон «О внесении изменений и дополнений в некоторые законы Республики Беларусь по вопросам регулирования земельных отношений» был принят 28.12.2009 г. №96-З.

 

Читать полностью »

Рубрика: Общая, Строения, Строительство | 2 комментария »

О последствиях нерегистрации участка в течении 2 месяцев

2009-12-26 от Maxim

Еще до вступления в силу нового Кодекса Республики Беларусь «О земле» исполкомы стали указывать в решениях на срок, в течение которого регистрация отведенного участка должна быть осуществлена. Как правило, такой срок составлял 2 месяца. Последствия нерегистрации в этот срок законодательством установлены не были и на практике проблем в регистрации и в случае обращения по его истечению не возникало.

Что мы имеем в настоящее время?

Читать полностью »

Рубрика: Госрегистрация, Земля | Комментариев нет »

Изменение порядка рассрочки платы за право аренды земли

2009-12-17 от Maxim

В городе Минске весьма тихенько изменился порядок предоставления рассрочки платы за право заключения договора аренды земельного участка.

 Решение Мингорисполкома от 05 июня 2008 №1308 «Об утверждении Инструкции об условиях и порядке предоставления рассрочки внесения платы за право заключения» признано утратившим силу решением Мингорисполкома от 30 апреля 2009 № 1015 «Об утверждении Инструкции о порядке внесения платы за право заключения договоров аренды земельных участков или платы за земельные участки, предоставляемые в частную собственность», которое было опубликовано в газете «Минский курьер» в начале октября.

 Что изменилось? Раньше в течение 10 дней с момента принятия решения нужно было внести 25% от платы за заключение договора аренды. Сейчас — 50%. Раньше оставшиеся 75% уплачивались в течение 5 лет с момента принятия решения о предоставлении земли, сейчас оставшиеся 50% уплачиваются в течение 3 лет с момента приемки в эксплуатацию объекта или его первого пускового комплекса.

Остальное — без перемен: ежеквартально, равными частями, одновременно с процентами за пользование, а в случае нарушения нормативного срока строительства или отчуждения построенного объекта — невыплаченный остаток должен быть внесен единовременно.

Граждане, указывайте реалистичные нормативные сроки.  Что до отношения к документу, то оно двоякое: внести первоначально 50% сложнее, чем 25, с другой стороны, платить легче через некоторое время после запуска объекта, когда собственник уже что-то успел заработать, чем в процессе строительства, на которое само по себе часто не хватает.

Город, конечно, страхуется: в случае отказа от строительства нет механизма возврата уже внесенных средств, и нигде не написано, что в случае отказа от права плата за это право подлежит возврату. Оно, может, и логично: каждый волен сам распоряжаться своим правом, в том числе и способом отказа от него. Так городу не возвращать 50% гораздо веселее, чем 25%.

Вот такие новеллы.

Рубрика: Земля, Сделки | Комментариев нет »

Очередные изменения в Закон о государственной регистрации

2009-12-04 от Maxim

Вступил в силу Закон Республики Беларусь от 9 ноября 2009 г. № 56-З «О внесении дополнений и изменений в Закон Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

Что же изменилось?

Читать полностью »

Рубрика: Госрегистрация | Комментариев нет »

Регистрация машиномест

2009-11-27 от Maxim

Администрацией Президента Республики Беларусь подготовлен проект указа «О некоторых вопросах регистрации машино-мест и внесении дополнений и изменений в Указ Президента Республики Беларусь от 28.01.2008г. №43».

Основной новеллой этого указа является то, что машино-место, расположенное в автомобильной стоянке, в ином капитальном строении, является объектом недвижимого имущества  и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для изолированных помещений, за исключением случаев государственной регистрации права общей долевой собственности на автомобильную стоянку.

Выходит забавно. Из-за того, что есть проблемы с отчуждением машино-мест, зарегистрированных в качестве доли в праве на автостоянку, измыслили вот такое чудесное чудо. На самом дел, например, у меня есть ноу-хау, как можно преимущественное право покупки твоей 1/88 доли обойти, причем, не через дебильное дарение, влекущее потом объект налогообложения у одаряемого (он же покупатель). Ноу-хау причем абсолютно законное, и думаю, что оно есть у всех, кто этим вопросом хоть когда-то задавался.

При этом аргументом, который, по моей информации, привел Минюст, в пользу того, чтобы просто взять и отменить в отношении долей в праве на автостоянки преимущественное право покупки у остальных владельцев машино-мест, что это, дескать, нарушает глубинную природу права собственности. Римляне это в свое время придумали и нам менять сейчас не комильфо.

А признавать изолированным помещением кусок улучшенного покрытия — комильфо? Уже в свое время практиковали, потом признали, что это не грамотно и не соответствует понятию недвижимости, принятому в ГК. И вот теперь все назад. Ну-ну.

Вопросы, оставшиеся без ответа:

1. возможен ли раздел изолированного помещения автостоянки (например, под жилым домом), которое уже ранее зарегистрировано в долевую собственности, на изолированные помещения — машино-места либо вычленение из капитального строения — автостоянки, аналогично зарегистрированной по долям, изолированных помещений — машино-мест;

2. является ли основанием для государственной регистрации изменения изолированного помещения перерисовка разметки;

3. если на вопрос 2 — да, то необходимо ли разрабатывать на реконструкцию разметки проектную документацию, и где и с кем ее согласовывать,  если этого не сделать, каким образом получить разрешение на регистрацию самовольно выполненных изменений.

P.S. На всякий случай, 1-3 — это стёб, направленный на показ абсурдности указанного выше способа решения проблемы.

Рубрика: Госрегистрация | Комментариев нет »

Возможность отчуждения незастроенного земельного участка

2009-09-11 от Maxim

Кризис однозначно начинает отражаться на сознании сограждан.

 В последнее время уже от нескольких клиентов  услышал о том, что будто бы появилась возможность осуществлять отчуждение совершенно посторонним лицам земельных участков, на которых отсутствует какая-либо недвижимость — как принятая в эксплуатацию, так и законсервированная.

С учетом того, что земельные отношения — это моя специализация, стал сомневаться в своей квалификации. Ну, говорю в телефон, хоть стреляйте меня, но не помню я таких изменений в указе №667. При этом на всякий случай полез в текст, открыл п.11 — к сожалению, удивиться собственной отсталости не пришлось. Хотя мелкие изменения есть.

Читать полностью »

Рубрика: Земля, Сделки | Комментариев нет »

Новое — хорошо забытое старое

2009-07-06 от Maxim

Поневоле хочется произнести эту избитую фразу, когда порой читаешь о предлагаемых субъектами права законодательной инициативы новеллах в законодательство.

Вот тут написано следующее:

Госкомимущество предлагает накладывать ограничения на сделки с индивидуальным жильем, идущим под снос. Об этом сообщил председатель Государственного комитета по имуществу Георгий Кузнецов сегодня на сессии Палаты представителей Национального собрания, представляя законопроект о внесении изменений и дополнений в закон «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», сообщает БелТА.

Типа закон о госрегистрации планируется добавить еще 1 видом отметок — о предстоящем сносе объекта. Данная информация будет вноситься на основании информации из местных исполнительных органов.

На самом деле, весь период своего существования экс-БТИ накапливали эту информацию, и в случае, если она имелась, то получение справки для отчуждения и регистрация основанного на сделке перехода права собственности значительно усложнялись и были гарантированы только для обладателей лужёных глоток, быстрых ног и уймы свободного времени.

После окончания переходного периода (т.е. с 01.05.2004) товарищи сверху сказали, что для регистра эта информация полезностью не обладает, это не есть функция организаций по регистрации и исполкомы пускай решают свои задачи самостоятельно. Если им это надо. При конвертации баз данных БТИ в новое программное средство, которое используется для ведения регистра по всей республике, эта информация не переносилась, как бесполезная.

И — вуаля! Спустя 5 лет креативная идея снова всплывает, и она вроде даже как новая. Что же, лучше поздно, чем никогда, особенно в силу нормы п.6 Положения, утвержденного указом от 02.02.2009 №58.  Практика опять показала, что многое из старого забыто незаслуженно, и в нем можно черпать все новые и новые идеи.

В этом плане замечательно иногда почитать 4 том справочника инвентаризатора 1968 года выпуска, о правовой регистрации индивидуального жилфонда — если бы нынешние учебники для студентов-юристов писали таким четким и ясным языком, почти со всеми коллегами договориться бы о выгодном для себя и/ или своей организации способе решения вопроса удавалось бы  с трудом 🙂

К слову, планируется ввести еще 1 вид отметок — отметки о том, что объект уже снесен, хотя прекращение его существования не зарегистрировано. Ну что сказать. Ценность такой отметки сомнительная, случаев совершения сделок со снесенным в действительности объектом — минимум. По составу работ это практически соответствует государственной регистрации прекращения существования. Лучше бы разрешили вместо такой отметки, а лучше вместе с ней, по истечении какого-то времени, если не поступило ничьих возражений, жалоб и т.п., автоматическую регистрацию прекращения существования на основании только наличия информации об отсутствии объекта в натуре. Потому как регистр и так полон всякого барахла. Подобная практика уже имеет место со срочными правами, срок которых истек. Пускай бы и тут так сделали.

Ладно. Будем посмотреть.

Рубрика: Госрегистрация, Сделки, Строения | Комментариев нет »

До 2014 вся гос.недвижимость будет зарегистрирована

2009-06-26 от Maxim

Соответствующее предписание включено в постановление Совмина от 20.06.2009г. №800. Правительство поручило всем госам оформить все недвижимое, что есть у них в наличии, в том числе и то, что не проходит не по каким учетам, до 2014 года.

Срок, в принципе, реальный. Потому как предыдущим постановлением от 26.02.2005г. №207 правительство поручало всем выполнить регистрацию к 01 января 2007 года. Об этом постановлении как-то культурно забыли: не отменяли, но новым документом фактически признали то, что предыдущее не выполнено.

Интересно другое: есть имущество, которое не числится  нигде, т.е. не стоит на балансе, соответственно, не внесено в реестр имущества, находящегося в государственной собственности, в территориальных организациях по государственной регистрации сведения об этих объектах отсутствуют. Как правило, это возведенные в различное время самовольные сарайчики, гаражи и прочая лабуда. Хотя порой встречаются достойные объекты, например, склады. Каким образом будет осуществляться контроль за регистрацией такого имущества, если никто доподлинно не знает где оно и сколько его?

Потому как денег на организацию тотального анализа данных аэрофотосъемки на предмет того, что является зарегистрированным капитальным строением, что незарегистрированным, а что вообще не является капитальным строением, у государства явно не найдется. Да и не стоит это того, потому как доходы от продажи, даже если ее осуществить, все равно не покроют затрат на столь дорогостоящий проект.

Отсюда вывод: нет разницы, что 2007 год, а что 2014, в связи с отсутствием возможности проконтролировать достоверность. И если нет ответственности — то нет и обязанности.

Рубрика: Госрегистрация | Комментариев нет »

Проект закона «Об обращениях граждан и юридических лиц»

2009-01-28 от Maxim

Хм, не совсем по теме блога, но все же.

На сайте Минюста выложили для прочтения широкими кругами интересующихся проект закона»Об обращениях граждан и юридических лиц» (ссылка на файл №1, ссылка на файл №2).

В целом документ неплохой, однако, по моему мнению, только регулярное урезание довольствия и удары линейкой по рукам (я не злой, я справедливый) смогут отучить лиц, готовящих ответы по действительно проблемным вопросам, случающимся в практике, писать их в стиле «сам дурак». Классически также на вопрос типа «согласно закону такому-то, сахар имеет белый цвет. просим разъяснить, путем каких мероприятий он может стать коричневым» отвечать «доводим до вашего сведения, что согласно закону такому-то, сахар белый. должность, подпись, т.е. в ответе перефразировать вопрос или указывать ссылку на нормативный акт, на который ты и так сослался в запросе.

Но пару предложений отправил, можно глянуть их далее. Посмотрим, что будет после принятия закона…
Читать полностью »

Рубрика: Общая | Комментариев нет »

Отмена регистрации аренды: личное отношение

2008-12-25 от Maxim

Тут по следам предыдущей записи, а также личного общения на ее тему, некоторые стали спрашивать, а кое-кто — даже и упрекать в сочувствии зажравшимся БТИ-шникам. Доводы, собственно, приводятся похожие: дескать, так все мучались, а так только организация по госрегистрации будет мучаться, и какое нам дело до проблем БТИ, если наши собственные решились.

Поясню. Читать полностью »

Рубрика: Госрегистрация, Сделки | Комментариев нет »

Отменена государственная регистрация договоров аренды

2008-12-21 от Maxim

Сколько я помню себя в связи с недвижимостью, столько с завидной периодичностью на различных уровнях поднимался вопрос о необходимости отмены государственной регистрации договоров аренды, введенной в связи с вступлением в силу нынешнего Гражданского кодекса 1999 года, порядок которой впервые был урегулирован ныне почившим Временным положением о порядке государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, утвержденным 20.09.2000 постановлением Совмина №1452.

Потом было еще много всякого, в результате чего процесс государственной регистрации договоров аренды (безвозмездного пользования, субаренды и т.п.) и основанных на них прав был качественно отрегулирован, практически все проблемные вопросы тем или иным образом были решены. О последних новациях я только-только успел написать в 12 номере «Библиотечки журнала «Юрист» за 2008 год.

Тем временем очередной виток борьбы сторонников регистрации договоров аренды с противниками, казалось, выиграли первые — Госкомитетом по имуществу в Администрацию Президента был направлен анализ полезности этой административной процедуры. И тем более неожиданным для всех явилось принятие 19 декабря 2008 года Президентом Декрета №24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений», поставившего жирную точку в вопросе регистрации аренды. Противники регистрации победили.

Читать полностью »

Рубрика: Госрегистрация, Сделки | Комментариев нет »

Изменения в новый Кодекс о земле

2008-11-28 от Maxim

Давеча был подписан Закон от 6 ноября 2008г. №447-З «О внесении дополнений и изменения в Кодекс Республики Беларусь о земле», которым в Кодекс, вступающий в силу с 01.01.2009г., были внесены изменения, а именно, не вступившие в силу нормы, которые не были подписаны Президентом, были откорректированы в соответствии с замечаниями.

Ниже в таблице привожу сопоставление внесенных изменений с текстом Кодекса, который был передан на подпись Президенту после его принятия. Жирным и курсивом выделены отличия.

Читать полностью »

Рубрика: Земля | 2 комментария »

Аренда земли в г.Минске

2008-11-01 от Maxim

С 1 июля вступил в силу указ Президента №365, изданный 7 июля. Это один из случаев, когда раньше издания вступает в силу норма права, приятная для большинства субъектов хозяйствования.
Указом были установлены понижающие коэффициенты к кадастровой стоимости для определения размеров ставок арендной платы за участки, находящиеся в аренде, иные, чем распространявшимся ранее на Минск указом от 07.02.2006г. №74, и, что характерно, впервые внедрено в практику определение ставок земельного налога на все остальные участки также исходя из кадастровой стоимости. Арендаторы ликуют – по участкам общественно-деловой зоны, например, арендная плата снизилась в около 30 раз, иные правообладатели слегка грустят – произошло определенное повышение платежа за землю.
Мне, например, налоговая прислала перерасчет налога на мой участок 🙂
Интересно, что народ не бросился сломя голову в землеустроительную службу для заключения дополнительных соглашений к договорам аренды. Для активизации процесса Коробко А.Г. даже пришлось писать служебную записку мэру, который поручил администрациям районов Минска производство агитационной работы.
Работа по популяризации указа позволила повлиять на статистику где-то только к сентябрю-октябрю 2008 года: количество обратившихся за пересчетом ставок арендной платы, действующих с 01.07.2008г., возросло в разы.
Ну а Мингорисполком, воспользовавшись полномочиями, данными ему п.5 указа, названного в начале поста, дабы не было так приторно сладко, своим решением от 11.09.2008г. №2150 установил с 01.10.2007г. повышающие коэффициенты к базовым ставкам арендной платы в зависимости от удалённости от центра города.
Так, для юридических лиц по экономико-планировочным зонам:

I зона — 2,0;
II зона — 1,9;
III зона — 1,8;
IV зона — 1,7;
V зона — 1,6;
для физических лиц, за исключением физических лиц, земельные участки которым предоставлены для строительства и эксплуатации гаражей, — 2,0;
для физических лиц, земельные участки которым предоставлены для строительства и эксплуатации гаражей, — 1,0.

Интересующиеся границами экономико-планировочных зон могут скачать карты по следующим ссылкам: в отличном качестве – 32 Мб, в среднем качестве – 9 Мб.
Физлицам, имеющим участки для строительства и обслуживания жилых домов в городской черте, будет субъективно дорого платить налог – нечто подобное мы уже проходили лет 5 тому назад, когда Мингорсоветом были установлены грабительские ставки земельного налога для физлиц.

Рубрика: Земля | Комментариев нет »

Однако поперло

2008-07-16 от Maxim

В плане законодательства, разумеется.

В последнее время законодатель адски активен в области регулирования отношений в сфере недвижимости. За какие-то месяц-два:

1. Закон «Об ипотеке»;

2. Закон «О внесении изменений в приложение 1 к ГПК РБ» (в части дополнения указанием на то, что на жилое помещение, обремененное ипотекой, может быть обращено взыскание по такому договору);

3. Закон «О внесении дополнений и изменений в Закон «О государственной регистрации …»;

4. Новый Кодекс Республики Беларусь «О земле»;

5. Указ Президента «О взимании платежей за землю в г.Минске».

Причем ряд изменений довольно революционный. И с ними еще предстоит разобраться.

Даст бог, в ближайшее время начну потихоньку все по порядку рассматривать.

Рубрика: Госрегистрация, Земля, Общая | Комментариев нет »