Околостроительная околоюриспруденция

Строительство, недвижимость и рядом

Некоторые перемены в порядке проведения подрядных торгов

2008-05-29 от Maxim

Указом от 15 мая 2008г. №277 внесены некоторые изменения и дополнения в ряд указов по вопросам строительства.

Повеселило дополнение в указ от от 7 февраля 2005г. №58 о проведении подрядных торгов. Теперь их не нужно проводить при выборе генеральной подрядной организации, субподрядных проектных, строительных и иных организаций на строительство объектов, включенных в государственную инвестиционную программу или инвестиционные программы областей и г.Минска. Подрядчиков в таких случаях могут определить соответственно Совет Министров Республики Беларусь, облисполкомы и Минский горисполком.

В преамбуле указа №58 указано, что целью издания документа является дальнейшее развитие конкуренции в строительстве и обеспечение снижения его стоимости.

После приведенных выше свежих новелл как-то неясным становится, каким образом отсутствие тендеров при расписывании государственных денег поспособствует дальнейшему развитию конкуренции (особенно между государственными и частными подрядчиками, уже предвкушаю увидеть постановление Совмина, определяющее какое-нибудь  ООО «ШаражМонтажЛегМашСтрой» в качестве генподрядчика) и экономии средств, направляемых на финансирование строительства.

Напротив, представляется целесообразным отмена необходимости проведения тендеров для частных организаций, в которых государство участником не является. Почему не разрешить капиталистам тратить собственные средства так, как им заблагорассудится, тем более, что в 80% (если не больше) случаев победитель тендера известен заранее, а его производство — пустая формальность, которая, ко всему прочему, еще и вынуждает тратить лишнее время на ее выполнение?

Но вот в такие радикальные перемены верится слабо, поскольку, как не грустно это сознавать, общая направленность нашего законодательства применительно к частному бизнесу — создание максимально возможного  числа ситуаций, при которых, в силу руководства здравым смыслом, идущим вразрез с нормами права, последние капиталистом будут нарушаться.

Рубрика: Строительство | Комментариев нет »

Изменения и дополнения в Закон о регистрации

2008-05-11 от Maxim

Во втором чтении Палата Представителей Национального Собрания РБ приняла проект Закона «О внесении дополнений и изменений в Закон Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»».

В написании первоначальной редакции данного проекта принимал самое непосредственное участие я, еще в свою бытность работником государственной организации. Было это летом 2006 года. Принять, в принципе, должны были до конца 2006 года, однако не срослось. После этого в проект был внесен ряд значительных дополнений.

В силу своего интереса к госрегистрации (скорее, конечно, из-за привычки, нежели из-за связи с моими нынешними занятиями — особой связи нет) надеюсь, что этот проект станет-таки законом — он достаточно прогрессивный и учитывает весь важный опыт, накопленный системой с момента окончания переходного периода (т.е. с 01.05.2004г.).

Если кому интересно — в вордовском формате. Качайте, читайте. Радуйтесь, в конце концов. Ссылка.

Рубрика: Госрегистрация, Земля, Сделки, Строения | Комментариев нет »

Нечаянно похерили кадастровую стоимость

2008-04-05 от Maxim

Не то, чтобы совсем. И даже, наверное, не со зла.

 

Случилось вот что: вступил в силу Указ Президента №145 от 06.03.2008г. №145 «Об отдельных вопросах уплаты налогов, сборов, арендной платы и представления налоговых деклараций (расчетов)». Указ, при первом рассмотрении, понятен, и кроме изменения периодичности внесения платы за землю, ничего нового не несет.

 

Однако это только при первом рассмотрении. Приятная для капиталистов, и не очень приятная для работников земслужб, новость, заключается в содержании п.1.1 указа:

уплата организациями земельного налога и арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, арендодателями которых являются сельские, поселковые, городские, районные исполнительные и распорядительные органы (далее – арендная плата), за исключением земельного налога и арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения, производится ежеквартально не позднее 22 числа второго месяца каждого квартала в размере 1/4 годовой суммы налога

 То есть вот так, случайненько, путем опуска двух слов, уравняли арендную плату, многотрудно повышенную в интересах государства и привязанную к кадастровой стоимости земли, с налогом на землю, в разы меньшем, чем арендная плата в настоящее время. Справедливости ради отмечу, что в г.Минске отсутствие баланса между размером понижающих коэффициентов в зависимости от использования земли, и высокой кадастровой стоимостью уже создало угрозу дальнейшего нормального развития рынка недвижимости, нормальной работы лиц, имеющих недвижимость на арендованных земельных участках.

 Минфин, подготовивший указ, что характерно, ошибки не признает, его специалисты полагают, что вся беда в неумении правильно читать понятные русские слова в нормах законодательства.

Только вот что-то подсказывает, что результат обращения за внесением изменений в договор в части изменения размера арендной платы не будет рассмотрен в пользу арендатора… Хотя проблемы в обосновании отказа у работников земслужб, похоже, намечаются — по слухам, вопрос внесения изменений в указ пока никем не поднят.

Рубрика: Земля | Комментариев нет »

Упорядочение риэлтерского бизнеса: есть цены

2008-03-25 от Maxim

Собственно много текста писать не о чем.

То, что должно было свершиться в соответствии с Указом №140, произошло. Постановлением Совета Министров Беларуси №386 от 14 марта 2008 года «О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 28 февраля 2008 г. № 140» были утверждены тарифы (ставки) на риэлторские услуги по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости и Положение о порядке оплаты риэлторских услуг. Кое-какие комментарии приведены на сайте Совета Министров.

Положение о порядке оплаты, в принципе, пустое, ну а тарифы, само собой, интерес представляют. Не так уж и дешево, так что, по большому счету, относительно честным риэлтерам грустить не о чем.

Вызывает интерес привязка размера вознаграждения риэлтерам к стоимости объекта недвижимости в ЕВРО. Страна мы, безусловно, европейская, однако традиционно большинство сделок с недвижимостью номинируются в долларах США. Что же, обижать наши концерны не есть хорошо, поэтому отказ от американской валюты, похоже, начался.

Ну и эпохальной вехой в развитии риэлтерского бизнеса можно назвать то, что продавцы недвижимости начнут платить за оказываемые им услуги, что ранее делал гораздо более денежный 🙂 покупатель.

Вступает в силу с 1 апреля. А в остальном… Все хорошо, все хорошо.

Рубрика: Сделки | Комментариев нет »

Упорядочение риэлтерского бизнеса продолжается

2008-03-01 от Maxim

Президент 28.02.2008г. подписал Указ №140 «О внесении дополнений и изменений в некоторые указы Президента Республики Беларусь». Вот что по этому поводу написано на его сайте:

 

Документ принят в целях совершенствования порядка оказания риэлтерских услуг, расширения рамок государственного регулирования и усиления контроля в сфере риэлтерской деятельности.

В связи с необходимостью установления ”прозрачной“ системы оплаты риэлтерских услуг, доступной и понятной потребителю, внесены изменения в Указ от 19 мая 1999 г. № 285 ”О некоторых мерах по стабилизации цен (тарифов) в Республике Беларусь“.

В целях искоренения нарушений и злоупотреблений при определении размеров оплаты риэлтерских услуг определено, что Совет Министров будет устанавливать фиксированные цены (тарифы) на риэлтерские услуги.

Так, стоимость риэлтерских услуг по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости рассчитывается в процентном отношении от цены объекта недвижимости, указываемой в договоре купли-продажи объекта, оплата остального спектра риэлтерских услуг нормирована путем привязки к базовой величине.

Также внесены дополнения в части установления обязанности риэлтерской организации ознакомления потребителя с порядком оплаты риэлтерских услуг, с ценами (тарифами) на риэлтерские услуги.

В целях повышения уровня квалификации при оказании риэлтерских услуг предусмотрено увеличение минимального количества риэлтеров с 3 до 5 риэлтеров, аттестованных Министерством юстиции, необходимого для получения риэлтерской организацией лицензии на оказание риэлтерских услуг.

Запрещается право работы специалистов по риэлтерской деятельности (риэлтеров и агентов) на основе гражданско-правовых договоров и трудовых договоров в других риэлтерских организациях.

Устанавливаются некоторые дополнительные требования к договору на оказание риэлтерских услуг, деятельность риэлтерской организации приводится в соответствие с законодательством о страховой деятельности.

Документ позволит повысить защиту прав и интересов граждан при предоставлении им услуг агентами недвижимости, а также будет способствовать искоренению злоупотреблений и нарушений в этой сфере.

Дополнить особо нечего. Налицо продолжение выдавливания с рынка мелких риэлтерских контор. Ни для кого не секрет, что на многих фирмах аттестованных риэлтеров было 1-2, остальные — совместители, которые не работали, а только числились для возможности получения лицензии. Даже рынок был сформирован таких спецов, которые числились в 7 местах, а сами спокойно занимались работой, с недвижимостью толком не связанной 🙂 Ну и 5 аттестованных — это больше 3. Далеко не везде есть столько, часто численность большая только за счет агентов.

Ну а по поводу цен вообще хохма. За сделки, конечно, агентства давно хотели процент. Вот они его и получили. Что теперь придумают — будут убалтывать клиентов, чтобы уменьшать цену в договоре и добирать налом? Непонятно. Уверен в одном — ребята умные, что-нибудь придумают. Ну а государство и дальше сможет держать армию контролеров, которые будут ловить если не за одни нарушения, так за другие.

Рубрика: Сделки | Комментариев нет »

И снова про долевое

2008-02-05 от Maxim

Так интересно вышло. Пока я писал предыдущий пост и гадал, чему быть, а чему нет в связи с грядущим изменением указа №396, грядущее как-то незаметно настало. Президентом подписан указ №55 от 31.01.2008г. «О некоторых вопросах долевого строительства».

В целом краткое содержание будущего указа было разглашено ранее, так что необходимости дублировать не вижу. Основные изменения вкратце переданы в статье «В долевое строительство хотят вдохнуть вторую жизнь» любимой мной интернет-газеты «Белорусские новости«.

Вообще в целом указ мне понравился. Оставил после прочтения благостное впечатление. Окончательно можно будет сказать, конечно, после прочтения созданной с учетом изменений редакции. А пока я остановлюсь на некоторых моментах, с которыми сам столкнулся в практике, которые были изменены.

Читать полностью »

Рубрика: Госрегистрация, Строительство | Комментариев нет »

Долевое как птица феникс

2008-02-01 от Maxim

Поднятая мной в этом блоге некогда тема как-то сама собой всплыла вновь. Видимо, все-таки положение вещей в отрасли долевого строительства не только стало известным, но и всерьез взволновало.

Уважаемая мной БелГазета в неплохой статье О.Микши ««Долёвка» глубокой заморозки» проинформировала о скором внесении изменений в порядок заключеня договоров долевого строительства. Дескать, такое поручение уже дано правительству, и в скором времени все произойдет.

Думаю, основным моментом, который будет изменен, будет требование о неизменности цены долевого строительства на всех его этапах, которая указывается в проектной декларации, публикуемой в прессе. Способы, в принципе, логичны, лежат на поверхности, озвучены и в статье описаны — установление предельной рентабельности, а для нуждающихся — увеличение цены ровно на инфляцию плюс лапоть.

Меня как решившего жилищный вопрос и занимающегося проблемами юрлиц интересует иное: будет ли изменена норма неизвестной практической ценности об обязательном нотариальном удостоверении договоров создания объектов долевого строительства, заключаемых между юридическими лицами. Это при том-то, что общая тенденция использования нотариальной формы прослеживается худо-бедно только в отношениях между физлицами. Форма формой, только мало того, что госпошлина, так еще и больно смотреть на нотариусов (при всем моем к ним безграничном уважении, правда), которые, часто хлопая глазами, рассматривают непрофильную для себя (около)строительную документацию — заключения экспертиз, приказы об утверждении ПСД… И всеми фибрами своих душ нотариусы стремятся лишить себя удовольствия удостоверять такие договоры. А вот физлица этого головняка лишены, и проблема заключения договора зависит исключительно от того, насколько застройщик склонен выполнять указ. Видимо, это высший знак — таким образом физлица получили некоторую преференцию перед потенциально спекулянтствующими юрлицами.

Все это, в принципе, понятно.

Однако больше всего меня печалит иное.

Прогнозируемость цен, которая позволит застройщику заработать свое при наличии требований о предельном повышении цен, наличие нормальных рабочих смет (а не только для экспертизы или уплаты за госстройнадзор) гарантированно может быть только в одном случае. В случае с КПД. Наши города наполняются убогими серыми коробками, и это называется современной архитектурой. Пока эти коробки, конечно же, не серы, а покрашены в веселые цвета. Только вот краске свойственно облезать, а что-то подсказывает, что по прошествии 10 лет никто на покраску фасада деньги не соберет…

И вот КПД, при всем его социальном послании, — это на самом деле ужасно.

Рубрика: Строительство | Комментариев нет »

Переезд на собственный домен

2008-01-22 от Maxim

Записи, ранее сделанные в другом блоге, перенес в этот, который разместил на собственном домене — такова, судя по публикациям интернет-классиков, тенденция времени. На lashkevich.net Лашкевич есть. Лашкевич Максим — это я.

Я не испытываю каких-либо иллюзий на предмет грядущей потрясающей популярности данного блога. Напротив, думаю, этого не будет. Регистраторам, желающим обсудить содержание последнего информационного письма, вполне хватит неплохого и достаточно информативного корпоративного ресурса НКА. На сайте Государственного комитета по имуществу gki.gov.by также много информации: больше всего мне нравится форма организации сведений о земельных аукционах, грядущих и состоявшихся.

Лично я свой рабочий блог рассматриваю как инструмент фиксации постоянно происходящих изменений в сфере правового регулирования недвижимости — государство за последние годы всерьез взялось за это дело. Дабы вспомнить, что и когда было, потрафить собственному самолюбию в случае, если прогнозы сбылись, ну или порадоваться за нас всех, если они были излишне пессимистичны и не совпали с течением времени.

Ну а ежели аудитория какая-то будет — милости просим, комментируем, читаем, используя браузер, RSS и прочие приблуды, коих современные технологии предлагают массу.

Ну как-то вот так 🙂

Нет тегов для этой записи.

Рубрика: Общая | Комментариев нет »

Главные бухгалтера ТОР могут вздохнуть спокойно

2007-09-07 от Maxim

Сабж, конечно, не в полной мере — вздохнуть спокойно они могут только по поводу скорого прекращения неплатежей по изготовленным в порядке «одного окна» документам, когда дальнейшая оплата произведенных работ зависела только от поведения левой ноги гражданина.
Указом №402 от 06.09.2007г. Президент внес изменения в порядок, который заставлял главбухов ТОРов лить горючие слезы по поводу списываемых с прибыли убытков, образующихся в результате неплатежей наших добрых и чудесных людей, которые «перадумали». Теперь граждане за свою прихоть не заказывать необходимую документацию непосредственно будут платить заблаговременно. А потом могут передумывать сколько угодно — все уже оплачено.
И это правильно — вообще удивительно, что такой негосударственный подход существовал более двух лет (со вступления в силу указа №220 от 12.05.2005г.), когда исключительно государственные организации спонсировали несерьезность граждан.
С гражданами все понятно. Вот с юрлицами — не до конца. Ибо ими, кроме оплаты, которую сотрудник юрлица в принципе может произвести наличными с последующим составлением авансового отчета, нужно еще подписать акт выполненных работ. Кроме полномочий, которых у представителя может и не быть, акты, по практике ТОР, составляются с указанием номера заказа и фамилии исполнителя, которые на момент обращения к нотариусу вряд ли известны. Ждем актов с кучей незаполненных полосочек, которые нотариус будет выдавать?
Еще перечни административных процедур в новой редакции утвердили. Будем ждать публикации.

Рубрика: Госрегистрация | Комментариев нет »

Что и требовалось доказать

2007-08-10 от Maxim

Передовая мысль наших теоретиков настолько впереди, что практики следить за ней не поспевают (а чаще их просто никто не ставит в известность). Вот только реагируют своевременно. А реакция теоретиков на реакцию практиков, напротив, не является быстрой.

Уже больше года, как застройщики измысливают самые разные схемы по уходу от привлечения средств для строительства жилых домов на основании договоров долевого участия в строительстве. Варианты таких схем зависят только от квалификации консультирующих застройщика юристов — начиная от безграмотных типа «дайте мне денег под предварительный договор купли продажи» и заканчивая действительно изощренными и грамотными (их много, палить не стану) 🙂 Всех застройщиков объединяет нежелание заключать договоры долевого по новым правилам.

Что, в принципе, и требовалось доказать — административными методами жизнь не остановить, забота о гражданах без привлечения к консультациям при написании нормативного акта обернулась для них (граждан) очередными гонениями на и без того в меру упитанный кошелек. Цены на метр на первичном рынке (а за ним и на вторичном) доползли уже до серьезных отметок.

Вместе с тем, удивительной является инициатива Министра строительства и архитектуры (респект ему и уважуха), который поднял вопрос о проблеме на самом высоком уровне.

Вот что пишет про это уважаемое мной агентство БелаПАН и его интернет-газета «Белорусские новости«:

 

Министр архитектуры выступает за отмену указа о долевом строительстве

Министерство строительства и архитектуры Беларуси выступило с инициативой отмены президентского указа № 396 от 15 июня 2006 года «О долевом строительстве многоквартирных и жилых домов». Об этом на пресс-конференции 9 августа сообщил министр архитектуры и строительства Александр Селезнев.

«Мы обратились к главе государства с просьбой об отмене указа о долевом строительстве жилья, — сказал Александр Селезнев. — Окончательное решение еще не принято. В настоящее время Минстройархитектуры готовит обосновывающие отмену документы».

Коммерческие застройщики в подавляющем большинстве заморозили долевое строительство с середины 2006 года, когда вышел указ № 396. Главной проблемой стала невозможность привлечения частных лиц в подготовительный период строительства, а также единые цены на квадратный метр независимо от этажа и строительного этапа.

Александр Селезнев отметил, что после вступления в силу данного указа «те застройщики, которые ранее осуществляли долевое строительство, правдами и неправдами стали уходить от данного строительства».

«В этом указе больший акцент был сделан на защите прав дольщиков, но когда готовился данный документ, он не был согласован с организациями-застройщиками, — сказал министр. — Потеря экономического интереса и введение очень жестких правил строительства привели к тому, что застройщики, чтобы уйти от проблем и заработать большую прибыль, начали заимствовать средства на строительство в банках или у инвесторов».

В свою очередь, подчеркнул Селезнев, это привело к взвинчиванию цен на вторичном рынке жилья. По данным министра, «если раньше в течение года цена коммерческого жилья росла на 12-15% в год, то за это полугодие цена подскочила на 55%». При том, что прогнозные показатели были на порядок меньше: 8-9% для жилья с господержкой и 10-15% — для коммерческого.

В текущем году в Минстройархитектуры был подготовлен проект указа по внесению изменений и дополнений в указ о долевом строительстве, ограничивающий рентабельность застройщиков при строительстве домов: для жилья с господержкой она составит 5-10%, а для коммерческого — около 20%. Однако при его проработке и согласовании с заинтересованными сторонами застройщики и инвесторы высказали сомнение, что при помощи этого документа можно будет оживить рынок долевого строительства, сообщил Александр Селезнев.

«Пока окончательного решения не принято, мы готовим обоснование. Решение должно пройти согласование в инстанциях и положено на стол президента», — сообщил министр. В 2007 году в Беларуси планируется сдать в эксплуатацию 4,7 млн. кв. м. жилья. За 6 месяцев построено 2 млн. 363 тысяч «квадратов», что составляет 100,5% задания первого полугодия. По сравнению с аналогичным периодом 2006 года ввод в действие жилья увеличился на 14,3%. В то же время, по Минску показатель по строительству жилья не выполнен — 73% от полугодия или 32% от годового задания.

Кроме того, министр архитектуры и строительства выразил свое отношение к открытым аукционам по продаже квартир в Минске. «Я был против проведения открытых аукционов по продаже квартир в Минске», — заявил Александр Селезнев. По его словам, он предполагал, что это может привести к ажиотажному спросу на предлагаемое к продаже жилье.

Как пояснил министр, продавец жилья с аукциона ОАО «МАПИД» начинал строить дом по принципу долевого строительства. Однако после вступления в силу указа Президента № 396, ограничившего возможности застройщиков долевого строительства устанавливать рентабельные цены на жилье, ОАО «МАПИД» начало терять прибыль.

Министр сообщил, что «предприятие нашло заемные средства и построило дом по цене 600 долларов за квадратный метр». «Застройщики предложили продать жилье по 900 долларов, но Мингорисполком принял решение о проведении аукциона», — сказал он. «Причем сразу не были выставлены все квартиры, а предложены были первые 19, чтобы изучить спрос. Все это привело к ажиотажному спросу — на эти квартиры претендовали более 250 человек. И цены продаж возросли в три раза по сравнению с реальной ценой», — отметил А.Селезнев.

Напомним, 8 августа состоялся второй аукцион по продаже квартир в доме на улице Притыцкого в столице. В результате продажная цена выросла в 1,6-2 раза, но некоторые квартиры не были проданы. Такие данные обнародованы на сайте Минского городского центра недвижимости. Всего на продажу было выставлено 27 квартир без отделки, продано — 14. Стоимость квадратного метра предложения составляла порядка 885-900 долларов, продажи — 1380-1809 долларов.

В целом все сказано верно. Только мне почему-то кажется, что указ не отменят, а еще пару лет будут шлифовать и смотреть, как изменения отражаются на ситуации. Посмотрим и мы.

Рубрика: Строения, Строительство | Комментариев нет »

Доверители и представители: отмена тревоги!

2007-07-20 от Maxim

Разум все-таки победил. Будем надеятся, не временно, как это бывает.
Как я писал в предыдущем посте, решение в кассации отменили. Одной из причин тому было письмо Госкомимущества по проблеме, которое было получено перед заседанием, в котором Комитет высказал абсолютно правильное мнение о надуманности проблемы.
И вот что получилось с инфописьмом №85:

В связи с необходимостью согласования с Высшим Хозяйственным Судом Республики Беларусь и Верховным Судом Республики Беларусь позиции по применению п. 2 ст. 67 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» отзываем Информационное письмо № 85 «О государственной регистрации сделок» (исх. № 1868 от 21.06.2007).

Хотя необходимость изложить ст.67 корректнее, нежели сейчас, имеется. Думаю, этому быть.

Рубрика: Госрегистрация, Сделки | Комментариев нет »

Доверители и представители, бойтесь!

2007-07-16 от Maxim

Звонит мне как-то один знакомец и спрашивает, что-де за фигня, прочитал в интернете о невозможности совершать подлежащие государственной регистрации сделки от имени юридического лица представителем, имеющим надлежащую доверенность.
Успокоил я его, значит, но вопрос запомнил.
Высший разум не преминул в кратчайшие сроки мне ответить: по асе прислали ссылку на форум, на котором этот вопрос получил свое освещение.
Вкратце: господин Протасовицкий (на форуме ник protacom) из фразы в Законе о регистрации о том, что договор, подлежащий госрегистрации, стороной которого является юридическое лицо, должен быть подписан руководителем или иным лицом, уполномоченным на это учредительными документами, и скреплен печатью этого юрлица, вывел недействительность реального заключенного договора как совершенного с нарушением требований законодательства.
Господин Протасовицкий, конечно, достоин уважения за такое дело — найти столь мелкую штуку в нормативно-правовом акте не каждому под силу. С другой стороны, после таких дел и появляются анекдоты о мерзких подлецах и вообще исчадиях ада (юристах то бишь).
Все бы ничего, но история возымела свое продолжения, и на стадии, когда еще она не была вышедшей далее, чем пределы первой инстанции, de facto стала отраслевым стандартом для регистраторов: НКА разослало очередное информационное письмо под №85.
Процитирую.

На практике имеют место случаи, когда сделки с недвижимым имуществом, правами на него от имени юридических лиц совершаются представителями в силу полномочия, основанного на доверенности, в порядке, урегулированном главой 10 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК).Статьей 6 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) закреплено право граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц на представительство в отношениях, регулируемых законодательством Республики Беларусь о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь.

В данном случае «иное» в отношении юридических лиц закреплено императивной нормой п. 2 ст. 67 Закона о регистрации: документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление юридического лица, должны быть заверены подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это учредительными документами, и скреплены печатью этого юридического лица.

Таким образом, при представлении для осуществления государственной регистрации сделок договоров, подписанных представителями юридического лица, не указанными в учредительных документах, регистратор должен отказать в приеме документов на основании пп. 5.1 п. 5 ст. 34 Закона о регистрации: представленные для осуществления регистрационных действий документы не соответствуют требованиям законодательства Республики Беларусь, а именно: п. 2 ст. 67 Закона о регистрации.

В то же время подать заявление об осуществлении государственной регистрации сделки, возникновения, перехода, прекращения прав, ограничений (обременений) прав в соответствии со ст. 6 Закона о регистрации юридическое лицо вправе через своего представителя.

Такого же мнения придерживается и Хозяйственный суд г.Минска, который в марте 2007 года принял решение об установлении факта ничтожности договора залога капитального строения, заключенного между ОАО «П» и ООО «С».

Указанный договор со стороны залогодержателя (ОАО «П») был подписан юрисконсультом, действовавшей на основании доверенности, выданной Председателем Правления ОАО «П». Договор был нотариально удостоверен, но не скреплен печатями участников сделки.

Сделка была зарегистрирована в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру». Суд, посчитав, что представлять интересы ОАО «П» при совершении сделок с недвижимым имуществом по общим правилам представительства, установленным главой 10 ГК, юрисконсульт не могла в силу ст. 67 Закона о регистрации, поскольку уставом ОАО «П» соответствующие полномочия юрисконсульту не предоставлялись, установил факт ничтожности договора залога.

Обращаем внимание, что в случае совершения регистраторами в указанных случаях регистрационных действий после подписания настоящего письма, при осуществлении проверки правильности совершения регистрационных действий такие нарушения будут рассматриваться как ошибки, существенно влияющие на оценку регистратора.

Выделение мое. В следующем письме, наверное, будет обращено на то, что даже при нотариальном удостоверении договора с юрлицом в качестве стороны должна ставиться печать. Действительно, куда без нее!
Поневоле почувствуешь себя персонажем какой-нибудь нетленки А.П. Чехова.
К счастью, 12 июля 2007 разум победил: кассационная коллегия отменила это решение (читаем 11-12 страницы форума). Будем ждать вестей о судьбе письма и думать — к чему была такая торопливость с его написанием?

Рубрика: Госрегистрация, Сделки | Комментариев нет »

Запахло новеллами

2007-06-21 от Maxim

Если кто помнит, Указом Президента Республики Беларусь от 7 февраля 2006 г. № 74 «О совершенствовании порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» был совершен не то, чтобы плавный переход от исчисления арендной платы в ставках земельного налога к исчислению его от кадастровой стоимости (я тоже писал, как она была определена) в определенных долях.
Прошел год, договоров аренды по мере привыкания к тому, что новому Кодексу о земле быть, стало больше, в связи с чем решили указанный документ слегка подусовершенствовать. И вроде бы все ничего, и издал Президент 14 июня 2007 г. Указ № 274, основной идеей которого, на первый взгляд, является пересмотр понижающих коэффициентов к кадастровой стоимости.
Однако я узрел в этом несколько иное. Указ содержит такую фразу:
При предоставлении земельного участка в аренду для нескольких целей, определенных в приложении к настоящему Указу, в отношении которых этим приложением предусмотрены разные коэффициенты к кадастровой стоимости земельных участков, базовые ставки ежегодной арендной платы определяются исходя из этих коэффициентов к кадастровой стоимости такого земельного участка. При этом размер арендной платы для каждого из арендаторов определяется соразмерно их долям в праве на земельный участок.
«Несколько целей» — вот ключевые слова.
На всякий случай, кусочек ст.24 Кодекса Республики Беларусь «О земле»:
В решениях о предоставлении земельных участков в пользование, пожизненное наследуемое владение, о передаче их в аренду или собственность указываются цель, для которой они отводятся или передаются, и условия отвода.
«Цель» — вот ключевое слово в этой цитате. Именно таким незаметным образом законодатель при написании Кодекса закрепил бытующий в теории принцип «один участок — для одной цели», которого придерживаются, по-моему, все ныне действующие в качестве определяющих земельную политику лица.
Вот и думаю я сейчас — фраза из указа Президента — это чей-то недосмотр (как это обычно бывает) или пересмотр концепции (которые, справедливости ради, в большинстве случаев пересматриваются в результате чьего-то недосмотра и дальнейшего нежелания в этом признаться)?
… В воздухе сильно пахло новеллами. Но запах этот не являлся ароматом.

Рубрика: Земля | Комментариев нет »

Халява сошла на нет

2007-05-30 от Maxim

Все-таки краткость — сестра таланта. В данной связи нашего Президента можно смело объявить братом краткости.
Недавно изданным Указом (а именно, от 7 мая 2007 года №213) «О некоторых вопросах передачи земельных участков в частную собственность граждан Реcпублики Беларусь» была поставлена точка в вопросе о халявной передаче гражданам земельных участков в собственность. Для постановки точки понадобилось не много и не мало: всего 132 слова, включая общие.
По нормативной стоимости передавать участки, занятые постройками, перестают. Теперь только по кадастровой стоимости.
Что это значит? Краткий экскурс в историю определения кадастровой стоимости: около 5 лет назад обобщили данные о реальной стоимости участков, то есть стоимости, по которой граждане покупали и продавали участки друг другу, усреднили, и, — вуаля! — размер кадастровой стоимости определен.
Таким образом, выкупать вроде почти свои участки у государства мы будем почти по рыночной стоимости, правда, в несколько устаревших размерах. При этом размеры сумм очень и очень приличные.
Бабушка какая под своей избушкой участок в частную собственность (ясное дело, в целях последующего дарения участка внуку) вряд ли приобретет. И при решении вопроса о сносе бабушкиной избушки и связанного с этим вопроса о компенсации все будут исходить только из цены самой избушки — участок-то государственный.
Вот это — государственный подход. Деньги возьмут или сразу с гражданина, или потом — с юридического лица, которое вдруг на этом месте захочет сделать что-то.

Рубрика: Земля | Комментариев нет »

История должна знать о том, как она развивалась

2007-05-18 от Maxim

Она — это сама история. История ведь о себе ничего не помнит, если ей не пытаются помочь добрые (и чаще не очень) люди.
Попробую утвердиться на страницах этого блога в качестве одного из таких людей.

Кто делает
Итак. Государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним осуществляется от имени государства сотрудниками коммерческих организаций, созданных в форме республиканских унитарных предприятий во всех областях республики и городе Минске. У всех областных предприятий есть филиалы и бюро в более-менее крупных населенных пукнтах. Сотрудники — регистраторы.
Регистрация — дело платное. Причем в большинстве случаев деньги поступают не в бюджет, а на расчетный счет предприятия. Для некоторых ситуаций взимается двойная плата — и госпошлина, и плата предприятию. Почему так сделано — думаю, понятно. Государству интереснее, чтобы предприятие само себя содержало, нежели выкраивать в и без того включающем много расходных статей бюджете еще какие-то средства.

 

Зачем нужно
На сегодняшний день ее обязательность для субъектов частной формы собственности (граждане, негосударственные организации) установлена лишь косвенно — без такой регистрации довольно сложно (практически невозможно, что точнее) распорядиться своим имуществом в какой бы там ни было форме.
Для государственной формы собственности постановлением Правительства обязательность вроде как установлена — до 01.01.2007г. «Вроде как» — потому как не установлена ответственность за невыполнение этого поручения. Соответственно, о реализации этой обязанности госсубъектами говорить рано. Причин, впрочем, еще несколько:
а) Обеспечение госрегистрации вменено в качестве дополнительной, а не основной, обязанности, кому не лень. Зачастую этот крест в меру своих (юридически) слабых профессиональных сил тянут бухгалтеры, экономисты и чуть ли не уборщики.
б) Тотальное головотяпство на местах либо слепое следование инструкциям без оглядки на будущее. К хранению документов о недвижимости относятся либо несерьезно — их заливает водой, их жрут крысы с мышами, они гниют от сырости или ветшают от ненадлежащих условий, выгорают, постоянно находясь на солнце или горят за компанию с документами, от которых нужно избавиться, или формально — например, акты приемки уничтожают по истечении 3хлетнего срока хранения, не задумываясь, что они еще могут пригодится.
в) Само государство, сказав о важности регистрации и подписав соответствующую бумагу одной рукой, другой рукой зажимает государственный карман и не дает на регистрацию денег.

Рубрика: Госрегистрация | Комментариев нет »