Околостроительная околоюриспруденция

Строительство, недвижимость и рядом

Изменения в инвестиционном законодательстве

2011-07-11 от Maxim

Декрет Президента Республики Беларусь №4, которым внесены изменения в Декрет №10 «О создании дополнительных условий для инвестиционной деятельности в Республике Беларусь», вступает в силу 9 августа 2011 года.

В целом изменения, конечно, довольно позитивные — достаточно подробный анализ я сделал в статье, которая будет опубликована в №4 (7) журнала «Юрист в строительстве».

Один вопрос мне только до сих пор не дает покоя: норма второго предложения абзаца 3 подп.2.1 п.2 создаваемой редакции Декрета №10.

… При этом инвестор до государственной регистрации в установленном порядке создания объектов, предусмотренных инвестиционным проектом, и возникновения прав на них не вправе осуществлять с данными объектами и (или) с предоставленным земельным участком сделки, влекущие переход прав (предусматривающие возможность перехода прав) к иным лицам;

И это при том, что «…за пять месяцев текущего года в страну было привлечено лишь чуть более 11% от запланированного«.

Не могу до конца понять — зачем появилась эта норма. Вроде цель ясна — не допустить спекуляций с земельными участками. Вместе с тем, во многих проектах, не имеющих спекулятивной задачи (ну или, по крайней мере, не ставящих ее во главу угла), подписание договоров, предполагающих финансирование всего или части строительства иным лицом, является крайне необходимым. Справедливо это, например, при развитии комплексных объектов недвижимости, когда в составе многофункционального комплекса для повышения уровня обслуживания будущих клиентов предусматривается размещение объектов, которые не будут эксплуатироваться оператором большинства площадей, или при строительстве инвестором объекта для своего клиента, который осуществляет только управление построенным зданием, но принципиально не занимается строительством.

Специфика западных компаний такова, что при отсутствии возможности  подписания документов, четко и недвусмысленно закрепляющих достигнутые договоренности, инвестиций не будет вообще. Никто не станет давать деньги под честное слово или полухимический договор непонятной природы.

Неужели в сложившейся ситуации, желая давать льготы и преференции исключительно лицам,  обеспечивающим приток иностранной валюты в страну, нельзя было просто установить минимальный уровень иностранных инвестиций в процентном соотношении от объема инвестиций, закрепляемого в инвестиционном договоре?

Рубрика: Сделки, Строительство | Комментариев нет »

И снова про долевое

2008-02-05 от Maxim

Так интересно вышло. Пока я писал предыдущий пост и гадал, чему быть, а чему нет в связи с грядущим изменением указа №396, грядущее как-то незаметно настало. Президентом подписан указ №55 от 31.01.2008г. «О некоторых вопросах долевого строительства».

В целом краткое содержание будущего указа было разглашено ранее, так что необходимости дублировать не вижу. Основные изменения вкратце переданы в статье «В долевое строительство хотят вдохнуть вторую жизнь» любимой мной интернет-газеты «Белорусские новости«.

Вообще в целом указ мне понравился. Оставил после прочтения благостное впечатление. Окончательно можно будет сказать, конечно, после прочтения созданной с учетом изменений редакции. А пока я остановлюсь на некоторых моментах, с которыми сам столкнулся в практике, которые были изменены.

Читать полностью »

Рубрика: Госрегистрация, Строительство | Комментариев нет »

Долевое как птица феникс

2008-02-01 от Maxim

Поднятая мной в этом блоге некогда тема как-то сама собой всплыла вновь. Видимо, все-таки положение вещей в отрасли долевого строительства не только стало известным, но и всерьез взволновало.

Уважаемая мной БелГазета в неплохой статье О.Микши ««Долёвка» глубокой заморозки» проинформировала о скором внесении изменений в порядок заключеня договоров долевого строительства. Дескать, такое поручение уже дано правительству, и в скором времени все произойдет.

Думаю, основным моментом, который будет изменен, будет требование о неизменности цены долевого строительства на всех его этапах, которая указывается в проектной декларации, публикуемой в прессе. Способы, в принципе, логичны, лежат на поверхности, озвучены и в статье описаны — установление предельной рентабельности, а для нуждающихся — увеличение цены ровно на инфляцию плюс лапоть.

Меня как решившего жилищный вопрос и занимающегося проблемами юрлиц интересует иное: будет ли изменена норма неизвестной практической ценности об обязательном нотариальном удостоверении договоров создания объектов долевого строительства, заключаемых между юридическими лицами. Это при том-то, что общая тенденция использования нотариальной формы прослеживается худо-бедно только в отношениях между физлицами. Форма формой, только мало того, что госпошлина, так еще и больно смотреть на нотариусов (при всем моем к ним безграничном уважении, правда), которые, часто хлопая глазами, рассматривают непрофильную для себя (около)строительную документацию — заключения экспертиз, приказы об утверждении ПСД… И всеми фибрами своих душ нотариусы стремятся лишить себя удовольствия удостоверять такие договоры. А вот физлица этого головняка лишены, и проблема заключения договора зависит исключительно от того, насколько застройщик склонен выполнять указ. Видимо, это высший знак — таким образом физлица получили некоторую преференцию перед потенциально спекулянтствующими юрлицами.

Все это, в принципе, понятно.

Однако больше всего меня печалит иное.

Прогнозируемость цен, которая позволит застройщику заработать свое при наличии требований о предельном повышении цен, наличие нормальных рабочих смет (а не только для экспертизы или уплаты за госстройнадзор) гарантированно может быть только в одном случае. В случае с КПД. Наши города наполняются убогими серыми коробками, и это называется современной архитектурой. Пока эти коробки, конечно же, не серы, а покрашены в веселые цвета. Только вот краске свойственно облезать, а что-то подсказывает, что по прошествии 10 лет никто на покраску фасада деньги не соберет…

И вот КПД, при всем его социальном послании, — это на самом деле ужасно.

Рубрика: Строительство | Комментариев нет »

Что и требовалось доказать

2007-08-10 от Maxim

Передовая мысль наших теоретиков настолько впереди, что практики следить за ней не поспевают (а чаще их просто никто не ставит в известность). Вот только реагируют своевременно. А реакция теоретиков на реакцию практиков, напротив, не является быстрой.

Уже больше года, как застройщики измысливают самые разные схемы по уходу от привлечения средств для строительства жилых домов на основании договоров долевого участия в строительстве. Варианты таких схем зависят только от квалификации консультирующих застройщика юристов — начиная от безграмотных типа «дайте мне денег под предварительный договор купли продажи» и заканчивая действительно изощренными и грамотными (их много, палить не стану) 🙂 Всех застройщиков объединяет нежелание заключать договоры долевого по новым правилам.

Что, в принципе, и требовалось доказать — административными методами жизнь не остановить, забота о гражданах без привлечения к консультациям при написании нормативного акта обернулась для них (граждан) очередными гонениями на и без того в меру упитанный кошелек. Цены на метр на первичном рынке (а за ним и на вторичном) доползли уже до серьезных отметок.

Вместе с тем, удивительной является инициатива Министра строительства и архитектуры (респект ему и уважуха), который поднял вопрос о проблеме на самом высоком уровне.

Вот что пишет про это уважаемое мной агентство БелаПАН и его интернет-газета «Белорусские новости«:

 

Министр архитектуры выступает за отмену указа о долевом строительстве

Министерство строительства и архитектуры Беларуси выступило с инициативой отмены президентского указа № 396 от 15 июня 2006 года «О долевом строительстве многоквартирных и жилых домов». Об этом на пресс-конференции 9 августа сообщил министр архитектуры и строительства Александр Селезнев.

«Мы обратились к главе государства с просьбой об отмене указа о долевом строительстве жилья, — сказал Александр Селезнев. — Окончательное решение еще не принято. В настоящее время Минстройархитектуры готовит обосновывающие отмену документы».

Коммерческие застройщики в подавляющем большинстве заморозили долевое строительство с середины 2006 года, когда вышел указ № 396. Главной проблемой стала невозможность привлечения частных лиц в подготовительный период строительства, а также единые цены на квадратный метр независимо от этажа и строительного этапа.

Александр Селезнев отметил, что после вступления в силу данного указа «те застройщики, которые ранее осуществляли долевое строительство, правдами и неправдами стали уходить от данного строительства».

«В этом указе больший акцент был сделан на защите прав дольщиков, но когда готовился данный документ, он не был согласован с организациями-застройщиками, — сказал министр. — Потеря экономического интереса и введение очень жестких правил строительства привели к тому, что застройщики, чтобы уйти от проблем и заработать большую прибыль, начали заимствовать средства на строительство в банках или у инвесторов».

В свою очередь, подчеркнул Селезнев, это привело к взвинчиванию цен на вторичном рынке жилья. По данным министра, «если раньше в течение года цена коммерческого жилья росла на 12-15% в год, то за это полугодие цена подскочила на 55%». При том, что прогнозные показатели были на порядок меньше: 8-9% для жилья с господержкой и 10-15% — для коммерческого.

В текущем году в Минстройархитектуры был подготовлен проект указа по внесению изменений и дополнений в указ о долевом строительстве, ограничивающий рентабельность застройщиков при строительстве домов: для жилья с господержкой она составит 5-10%, а для коммерческого — около 20%. Однако при его проработке и согласовании с заинтересованными сторонами застройщики и инвесторы высказали сомнение, что при помощи этого документа можно будет оживить рынок долевого строительства, сообщил Александр Селезнев.

«Пока окончательного решения не принято, мы готовим обоснование. Решение должно пройти согласование в инстанциях и положено на стол президента», — сообщил министр. В 2007 году в Беларуси планируется сдать в эксплуатацию 4,7 млн. кв. м. жилья. За 6 месяцев построено 2 млн. 363 тысяч «квадратов», что составляет 100,5% задания первого полугодия. По сравнению с аналогичным периодом 2006 года ввод в действие жилья увеличился на 14,3%. В то же время, по Минску показатель по строительству жилья не выполнен — 73% от полугодия или 32% от годового задания.

Кроме того, министр архитектуры и строительства выразил свое отношение к открытым аукционам по продаже квартир в Минске. «Я был против проведения открытых аукционов по продаже квартир в Минске», — заявил Александр Селезнев. По его словам, он предполагал, что это может привести к ажиотажному спросу на предлагаемое к продаже жилье.

Как пояснил министр, продавец жилья с аукциона ОАО «МАПИД» начинал строить дом по принципу долевого строительства. Однако после вступления в силу указа Президента № 396, ограничившего возможности застройщиков долевого строительства устанавливать рентабельные цены на жилье, ОАО «МАПИД» начало терять прибыль.

Министр сообщил, что «предприятие нашло заемные средства и построило дом по цене 600 долларов за квадратный метр». «Застройщики предложили продать жилье по 900 долларов, но Мингорисполком принял решение о проведении аукциона», — сказал он. «Причем сразу не были выставлены все квартиры, а предложены были первые 19, чтобы изучить спрос. Все это привело к ажиотажному спросу — на эти квартиры претендовали более 250 человек. И цены продаж возросли в три раза по сравнению с реальной ценой», — отметил А.Селезнев.

Напомним, 8 августа состоялся второй аукцион по продаже квартир в доме на улице Притыцкого в столице. В результате продажная цена выросла в 1,6-2 раза, но некоторые квартиры не были проданы. Такие данные обнародованы на сайте Минского городского центра недвижимости. Всего на продажу было выставлено 27 квартир без отделки, продано — 14. Стоимость квадратного метра предложения составляла порядка 885-900 долларов, продажи — 1380-1809 долларов.

В целом все сказано верно. Только мне почему-то кажется, что указ не отменят, а еще пару лет будут шлифовать и смотреть, как изменения отражаются на ситуации. Посмотрим и мы.

Рубрика: Строения, Строительство | Комментариев нет »