Околостроительная околоюриспруденция

Строительство, недвижимость и рядом

Инвестор, сей (о строительстве на сельскохозяйственных землях)

2012-05-21 от Maxim

О проблеме строительства на сельскохозяйственных землях, возникшей с начала 2012 года, думаю, известно всем заинтересованным.

После нескольких относительно безпроблемных в этом плане лет — с 2008 по 2011 включительно, вернулись на круги своя и указом №520 от 11.11.2011, вступившим в силу с 01.03.2012, усложнили  процедуру изъятии и предоставлении земельных участков из сельскохозяйственных земель сельскохозяйственного назначения с переводом таких земель в другие категории и виды необходимостью согласования с Президентом Республики Беларусь места размещения таких земельных участков.

Таким образом, отвод осуществляется по решению облисполкома (Мингорисполкома), а вот на стадии утверждения акта выбора места размещения земельного участка, наряду с утверждением председателем гор (рай) исполкома, согласованием председателем облисполкома, требуется также и согласование с Президентом.  При этом, в Указ №667, так четко устанавливающий все возможные сроки всех возможных согласований, которые, к слову, не соблюдаются практически никогда, срок согласования Президентом внести как-то забыли.

Кроме относительно тихого изменения законодательства, проблема была озвучена 08.05.2012 в ходе ежегодного послания Президента белорусскому народу и Национальному собранию.

Читать полностью »

Рубрика: Земля, Строительство | Комментариев нет »

Лицензиат, ты в суд не ходи

2011-12-07 от Maxim

На сайтах большинства компаний, оказывающих юридические услуги в Беларуси, в том или ином виде фигурировала информация об их отношении к планируемому принятию новой редакции закона «Об адвокатуре и адвокатской деятельности», в соответствии с которым при регулировании адвокатской деятельности законодатель пришел к неожиданному выводу о необходимости ввода монополии адвокатов на представление интересов всех клиентов во всех судах. Т.е. если ранее в общих судах граждан представлять могли только адвокаты, то теперь и применительно к хозяйственным судам и интересам юридических лиц планируется предусмотреть аналогичное.

Что ж, побеждать в честной конкуренции всегда сложнее. Читать полностью »

Рубрика: Общая | Комментариев нет »

Последствия самовольного строительства становятся более серьезными

2010-01-20 от Maxim

Слухи о предстоящей рихтовке ст.223 Гражданского кодекса РБ носились давно. До меня лично доходило только то, что права на самоволку можно будет признать только в судебном порядке, что, в принципе, не удивляло, т.к. аналогичная формулировка содержалась и в существовавшей редакции. На практике это было актуальным, да и то не всегда, только для случаев оформления прав на полностью самовольно созданный объект недвижимости. В случае самовольных изменений вопрос о признании прав не возникал, т.к. они уже были зарегистрированы ранее.

 

И вот законодатель явил нам свой сюрприз — закон «О внесении изменений и дополнений в некоторые законы Республики Беларусь по вопросам регулирования земельных отношений» был принят 28.12.2009 г. №96-З.

 

Читать полностью »

Рубрика: Общая, Строения, Строительство | 2 комментария »

О последствиях нерегистрации участка в течении 2 месяцев

2009-12-26 от Maxim

Еще до вступления в силу нового Кодекса Республики Беларусь «О земле» исполкомы стали указывать в решениях на срок, в течение которого регистрация отведенного участка должна быть осуществлена. Как правило, такой срок составлял 2 месяца. Последствия нерегистрации в этот срок законодательством установлены не были и на практике проблем в регистрации и в случае обращения по его истечению не возникало.

Что мы имеем в настоящее время?

Читать полностью »

Рубрика: Госрегистрация, Земля | Комментариев нет »

Регистрация машиномест

2009-11-27 от Maxim

Администрацией Президента Республики Беларусь подготовлен проект указа «О некоторых вопросах регистрации машино-мест и внесении дополнений и изменений в Указ Президента Республики Беларусь от 28.01.2008г. №43».

Основной новеллой этого указа является то, что машино-место, расположенное в автомобильной стоянке, в ином капитальном строении, является объектом недвижимого имущества  и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для изолированных помещений, за исключением случаев государственной регистрации права общей долевой собственности на автомобильную стоянку.

Выходит забавно. Из-за того, что есть проблемы с отчуждением машино-мест, зарегистрированных в качестве доли в праве на автостоянку, измыслили вот такое чудесное чудо. На самом дел, например, у меня есть ноу-хау, как можно преимущественное право покупки твоей 1/88 доли обойти, причем, не через дебильное дарение, влекущее потом объект налогообложения у одаряемого (он же покупатель). Ноу-хау причем абсолютно законное, и думаю, что оно есть у всех, кто этим вопросом хоть когда-то задавался.

При этом аргументом, который, по моей информации, привел Минюст, в пользу того, чтобы просто взять и отменить в отношении долей в праве на автостоянки преимущественное право покупки у остальных владельцев машино-мест, что это, дескать, нарушает глубинную природу права собственности. Римляне это в свое время придумали и нам менять сейчас не комильфо.

А признавать изолированным помещением кусок улучшенного покрытия — комильфо? Уже в свое время практиковали, потом признали, что это не грамотно и не соответствует понятию недвижимости, принятому в ГК. И вот теперь все назад. Ну-ну.

Вопросы, оставшиеся без ответа:

1. возможен ли раздел изолированного помещения автостоянки (например, под жилым домом), которое уже ранее зарегистрировано в долевую собственности, на изолированные помещения — машино-места либо вычленение из капитального строения — автостоянки, аналогично зарегистрированной по долям, изолированных помещений — машино-мест;

2. является ли основанием для государственной регистрации изменения изолированного помещения перерисовка разметки;

3. если на вопрос 2 — да, то необходимо ли разрабатывать на реконструкцию разметки проектную документацию, и где и с кем ее согласовывать,  если этого не сделать, каким образом получить разрешение на регистрацию самовольно выполненных изменений.

P.S. На всякий случай, 1-3 — это стёб, направленный на показ абсурдности указанного выше способа решения проблемы.

Рубрика: Госрегистрация | Комментариев нет »

Отменена государственная регистрация договоров аренды

2008-12-21 от Maxim

Сколько я помню себя в связи с недвижимостью, столько с завидной периодичностью на различных уровнях поднимался вопрос о необходимости отмены государственной регистрации договоров аренды, введенной в связи с вступлением в силу нынешнего Гражданского кодекса 1999 года, порядок которой впервые был урегулирован ныне почившим Временным положением о порядке государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, утвержденным 20.09.2000 постановлением Совмина №1452.

Потом было еще много всякого, в результате чего процесс государственной регистрации договоров аренды (безвозмездного пользования, субаренды и т.п.) и основанных на них прав был качественно отрегулирован, практически все проблемные вопросы тем или иным образом были решены. О последних новациях я только-только успел написать в 12 номере «Библиотечки журнала «Юрист» за 2008 год.

Тем временем очередной виток борьбы сторонников регистрации договоров аренды с противниками, казалось, выиграли первые — Госкомитетом по имуществу в Администрацию Президента был направлен анализ полезности этой административной процедуры. И тем более неожиданным для всех явилось принятие 19 декабря 2008 года Президентом Декрета №24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений», поставившего жирную точку в вопросе регистрации аренды. Противники регистрации победили.

Читать полностью »

Рубрика: Госрегистрация, Сделки | Комментариев нет »

Нечаянно похерили кадастровую стоимость

2008-04-05 от Maxim

Не то, чтобы совсем. И даже, наверное, не со зла.

 

Случилось вот что: вступил в силу Указ Президента №145 от 06.03.2008г. №145 «Об отдельных вопросах уплаты налогов, сборов, арендной платы и представления налоговых деклараций (расчетов)». Указ, при первом рассмотрении, понятен, и кроме изменения периодичности внесения платы за землю, ничего нового не несет.

 

Однако это только при первом рассмотрении. Приятная для капиталистов, и не очень приятная для работников земслужб, новость, заключается в содержании п.1.1 указа:

уплата организациями земельного налога и арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, арендодателями которых являются сельские, поселковые, городские, районные исполнительные и распорядительные органы (далее – арендная плата), за исключением земельного налога и арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения, производится ежеквартально не позднее 22 числа второго месяца каждого квартала в размере 1/4 годовой суммы налога

 То есть вот так, случайненько, путем опуска двух слов, уравняли арендную плату, многотрудно повышенную в интересах государства и привязанную к кадастровой стоимости земли, с налогом на землю, в разы меньшем, чем арендная плата в настоящее время. Справедливости ради отмечу, что в г.Минске отсутствие баланса между размером понижающих коэффициентов в зависимости от использования земли, и высокой кадастровой стоимостью уже создало угрозу дальнейшего нормального развития рынка недвижимости, нормальной работы лиц, имеющих недвижимость на арендованных земельных участках.

 Минфин, подготовивший указ, что характерно, ошибки не признает, его специалисты полагают, что вся беда в неумении правильно читать понятные русские слова в нормах законодательства.

Только вот что-то подсказывает, что результат обращения за внесением изменений в договор в части изменения размера арендной платы не будет рассмотрен в пользу арендатора… Хотя проблемы в обосновании отказа у работников земслужб, похоже, намечаются — по слухам, вопрос внесения изменений в указ пока никем не поднят.

Рубрика: Земля | Комментариев нет »

Главные бухгалтера ТОР могут вздохнуть спокойно

2007-09-07 от Maxim

Сабж, конечно, не в полной мере — вздохнуть спокойно они могут только по поводу скорого прекращения неплатежей по изготовленным в порядке «одного окна» документам, когда дальнейшая оплата произведенных работ зависела только от поведения левой ноги гражданина.
Указом №402 от 06.09.2007г. Президент внес изменения в порядок, который заставлял главбухов ТОРов лить горючие слезы по поводу списываемых с прибыли убытков, образующихся в результате неплатежей наших добрых и чудесных людей, которые «перадумали». Теперь граждане за свою прихоть не заказывать необходимую документацию непосредственно будут платить заблаговременно. А потом могут передумывать сколько угодно — все уже оплачено.
И это правильно — вообще удивительно, что такой негосударственный подход существовал более двух лет (со вступления в силу указа №220 от 12.05.2005г.), когда исключительно государственные организации спонсировали несерьезность граждан.
С гражданами все понятно. Вот с юрлицами — не до конца. Ибо ими, кроме оплаты, которую сотрудник юрлица в принципе может произвести наличными с последующим составлением авансового отчета, нужно еще подписать акт выполненных работ. Кроме полномочий, которых у представителя может и не быть, акты, по практике ТОР, составляются с указанием номера заказа и фамилии исполнителя, которые на момент обращения к нотариусу вряд ли известны. Ждем актов с кучей незаполненных полосочек, которые нотариус будет выдавать?
Еще перечни административных процедур в новой редакции утвердили. Будем ждать публикации.

Рубрика: Госрегистрация | Комментариев нет »

Что и требовалось доказать

2007-08-10 от Maxim

Передовая мысль наших теоретиков настолько впереди, что практики следить за ней не поспевают (а чаще их просто никто не ставит в известность). Вот только реагируют своевременно. А реакция теоретиков на реакцию практиков, напротив, не является быстрой.

Уже больше года, как застройщики измысливают самые разные схемы по уходу от привлечения средств для строительства жилых домов на основании договоров долевого участия в строительстве. Варианты таких схем зависят только от квалификации консультирующих застройщика юристов — начиная от безграмотных типа «дайте мне денег под предварительный договор купли продажи» и заканчивая действительно изощренными и грамотными (их много, палить не стану) 🙂 Всех застройщиков объединяет нежелание заключать договоры долевого по новым правилам.

Что, в принципе, и требовалось доказать — административными методами жизнь не остановить, забота о гражданах без привлечения к консультациям при написании нормативного акта обернулась для них (граждан) очередными гонениями на и без того в меру упитанный кошелек. Цены на метр на первичном рынке (а за ним и на вторичном) доползли уже до серьезных отметок.

Вместе с тем, удивительной является инициатива Министра строительства и архитектуры (респект ему и уважуха), который поднял вопрос о проблеме на самом высоком уровне.

Вот что пишет про это уважаемое мной агентство БелаПАН и его интернет-газета «Белорусские новости«:

 

Министр архитектуры выступает за отмену указа о долевом строительстве

Министерство строительства и архитектуры Беларуси выступило с инициативой отмены президентского указа № 396 от 15 июня 2006 года «О долевом строительстве многоквартирных и жилых домов». Об этом на пресс-конференции 9 августа сообщил министр архитектуры и строительства Александр Селезнев.

«Мы обратились к главе государства с просьбой об отмене указа о долевом строительстве жилья, — сказал Александр Селезнев. — Окончательное решение еще не принято. В настоящее время Минстройархитектуры готовит обосновывающие отмену документы».

Коммерческие застройщики в подавляющем большинстве заморозили долевое строительство с середины 2006 года, когда вышел указ № 396. Главной проблемой стала невозможность привлечения частных лиц в подготовительный период строительства, а также единые цены на квадратный метр независимо от этажа и строительного этапа.

Александр Селезнев отметил, что после вступления в силу данного указа «те застройщики, которые ранее осуществляли долевое строительство, правдами и неправдами стали уходить от данного строительства».

«В этом указе больший акцент был сделан на защите прав дольщиков, но когда готовился данный документ, он не был согласован с организациями-застройщиками, — сказал министр. — Потеря экономического интереса и введение очень жестких правил строительства привели к тому, что застройщики, чтобы уйти от проблем и заработать большую прибыль, начали заимствовать средства на строительство в банках или у инвесторов».

В свою очередь, подчеркнул Селезнев, это привело к взвинчиванию цен на вторичном рынке жилья. По данным министра, «если раньше в течение года цена коммерческого жилья росла на 12-15% в год, то за это полугодие цена подскочила на 55%». При том, что прогнозные показатели были на порядок меньше: 8-9% для жилья с господержкой и 10-15% — для коммерческого.

В текущем году в Минстройархитектуры был подготовлен проект указа по внесению изменений и дополнений в указ о долевом строительстве, ограничивающий рентабельность застройщиков при строительстве домов: для жилья с господержкой она составит 5-10%, а для коммерческого — около 20%. Однако при его проработке и согласовании с заинтересованными сторонами застройщики и инвесторы высказали сомнение, что при помощи этого документа можно будет оживить рынок долевого строительства, сообщил Александр Селезнев.

«Пока окончательного решения не принято, мы готовим обоснование. Решение должно пройти согласование в инстанциях и положено на стол президента», — сообщил министр. В 2007 году в Беларуси планируется сдать в эксплуатацию 4,7 млн. кв. м. жилья. За 6 месяцев построено 2 млн. 363 тысяч «квадратов», что составляет 100,5% задания первого полугодия. По сравнению с аналогичным периодом 2006 года ввод в действие жилья увеличился на 14,3%. В то же время, по Минску показатель по строительству жилья не выполнен — 73% от полугодия или 32% от годового задания.

Кроме того, министр архитектуры и строительства выразил свое отношение к открытым аукционам по продаже квартир в Минске. «Я был против проведения открытых аукционов по продаже квартир в Минске», — заявил Александр Селезнев. По его словам, он предполагал, что это может привести к ажиотажному спросу на предлагаемое к продаже жилье.

Как пояснил министр, продавец жилья с аукциона ОАО «МАПИД» начинал строить дом по принципу долевого строительства. Однако после вступления в силу указа Президента № 396, ограничившего возможности застройщиков долевого строительства устанавливать рентабельные цены на жилье, ОАО «МАПИД» начало терять прибыль.

Министр сообщил, что «предприятие нашло заемные средства и построило дом по цене 600 долларов за квадратный метр». «Застройщики предложили продать жилье по 900 долларов, но Мингорисполком принял решение о проведении аукциона», — сказал он. «Причем сразу не были выставлены все квартиры, а предложены были первые 19, чтобы изучить спрос. Все это привело к ажиотажному спросу — на эти квартиры претендовали более 250 человек. И цены продаж возросли в три раза по сравнению с реальной ценой», — отметил А.Селезнев.

Напомним, 8 августа состоялся второй аукцион по продаже квартир в доме на улице Притыцкого в столице. В результате продажная цена выросла в 1,6-2 раза, но некоторые квартиры не были проданы. Такие данные обнародованы на сайте Минского городского центра недвижимости. Всего на продажу было выставлено 27 квартир без отделки, продано — 14. Стоимость квадратного метра предложения составляла порядка 885-900 долларов, продажи — 1380-1809 долларов.

В целом все сказано верно. Только мне почему-то кажется, что указ не отменят, а еще пару лет будут шлифовать и смотреть, как изменения отражаются на ситуации. Посмотрим и мы.

Рубрика: Строения, Строительство | Комментариев нет »

Запахло новеллами

2007-06-21 от Maxim

Если кто помнит, Указом Президента Республики Беларусь от 7 февраля 2006 г. № 74 «О совершенствовании порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» был совершен не то, чтобы плавный переход от исчисления арендной платы в ставках земельного налога к исчислению его от кадастровой стоимости (я тоже писал, как она была определена) в определенных долях.
Прошел год, договоров аренды по мере привыкания к тому, что новому Кодексу о земле быть, стало больше, в связи с чем решили указанный документ слегка подусовершенствовать. И вроде бы все ничего, и издал Президент 14 июня 2007 г. Указ № 274, основной идеей которого, на первый взгляд, является пересмотр понижающих коэффициентов к кадастровой стоимости.
Однако я узрел в этом несколько иное. Указ содержит такую фразу:
При предоставлении земельного участка в аренду для нескольких целей, определенных в приложении к настоящему Указу, в отношении которых этим приложением предусмотрены разные коэффициенты к кадастровой стоимости земельных участков, базовые ставки ежегодной арендной платы определяются исходя из этих коэффициентов к кадастровой стоимости такого земельного участка. При этом размер арендной платы для каждого из арендаторов определяется соразмерно их долям в праве на земельный участок.
«Несколько целей» — вот ключевые слова.
На всякий случай, кусочек ст.24 Кодекса Республики Беларусь «О земле»:
В решениях о предоставлении земельных участков в пользование, пожизненное наследуемое владение, о передаче их в аренду или собственность указываются цель, для которой они отводятся или передаются, и условия отвода.
«Цель» — вот ключевое слово в этой цитате. Именно таким незаметным образом законодатель при написании Кодекса закрепил бытующий в теории принцип «один участок — для одной цели», которого придерживаются, по-моему, все ныне действующие в качестве определяющих земельную политику лица.
Вот и думаю я сейчас — фраза из указа Президента — это чей-то недосмотр (как это обычно бывает) или пересмотр концепции (которые, справедливости ради, в большинстве случаев пересматриваются в результате чьего-то недосмотра и дальнейшего нежелания в этом признаться)?
… В воздухе сильно пахло новеллами. Но запах этот не являлся ароматом.

Рубрика: Земля | Комментариев нет »