Околостроительная околоюриспруденция

Строительство, недвижимость и рядом

Вниманию проектных и подрядных организаций, применяющих УСН

2016-01-20 от Maxim

Как многие из вас знают, с 01.01.2016 вступили в силу очередные изменения в многострадальный Налоговый кодекс Республики Беларусь, принятые 30.12.2015.

Надеюсь, что все уже разобрались в сути произошедших изменений.

Тем не менее, считаю необходимым обратить особое внимание субъектов, осуществляющих предпринимательскую деятельность в области выполнения проектных и строительных работ и применяющих упрощённую систему налогообложения на суть изменений в статью 288, в корне меняющую подход в части определения валовой выручки в отношении работ, выполненных с привлечением субподрядчиков.

Читать полностью »

Рубрика: Общая, Строительство | Комментариев нет »

Изменения в инвестиционном законодательстве

2011-07-11 от Maxim

Декрет Президента Республики Беларусь №4, которым внесены изменения в Декрет №10 «О создании дополнительных условий для инвестиционной деятельности в Республике Беларусь», вступает в силу 9 августа 2011 года.

В целом изменения, конечно, довольно позитивные — достаточно подробный анализ я сделал в статье, которая будет опубликована в №4 (7) журнала «Юрист в строительстве».

Один вопрос мне только до сих пор не дает покоя: норма второго предложения абзаца 3 подп.2.1 п.2 создаваемой редакции Декрета №10.

… При этом инвестор до государственной регистрации в установленном порядке создания объектов, предусмотренных инвестиционным проектом, и возникновения прав на них не вправе осуществлять с данными объектами и (или) с предоставленным земельным участком сделки, влекущие переход прав (предусматривающие возможность перехода прав) к иным лицам;

И это при том, что «…за пять месяцев текущего года в страну было привлечено лишь чуть более 11% от запланированного«.

Не могу до конца понять — зачем появилась эта норма. Вроде цель ясна — не допустить спекуляций с земельными участками. Вместе с тем, во многих проектах, не имеющих спекулятивной задачи (ну или, по крайней мере, не ставящих ее во главу угла), подписание договоров, предполагающих финансирование всего или части строительства иным лицом, является крайне необходимым. Справедливо это, например, при развитии комплексных объектов недвижимости, когда в составе многофункционального комплекса для повышения уровня обслуживания будущих клиентов предусматривается размещение объектов, которые не будут эксплуатироваться оператором большинства площадей, или при строительстве инвестором объекта для своего клиента, который осуществляет только управление построенным зданием, но принципиально не занимается строительством.

Специфика западных компаний такова, что при отсутствии возможности  подписания документов, четко и недвусмысленно закрепляющих достигнутые договоренности, инвестиций не будет вообще. Никто не станет давать деньги под честное слово или полухимический договор непонятной природы.

Неужели в сложившейся ситуации, желая давать льготы и преференции исключительно лицам,  обеспечивающим приток иностранной валюты в страну, нельзя было просто установить минимальный уровень иностранных инвестиций в процентном соотношении от объема инвестиций, закрепляемого в инвестиционном договоре?

Рубрика: Сделки, Строительство | Комментариев нет »

Президентом подписана директива №4

2011-01-01 от Maxim

То, о чем так долго твердили большевики, свершилось.

Президент 31.12.2010 подписал директиву №4 «О развитии предпринимательской инициативы и стимулировании деловой активности в Республике Беларусь», что наряду с коротким телеобращением однозначно можно рассматривать как подарок.

Меня, в силу рода занятости, особенно порадовала статья 2 (или пункт 2?) директивы.

Читать полностью »

Рубрика: Земля, Общая, Сделки | 2 комментария »

Зарегистрируйте за мной кусок асфальта

2010-10-21 от Maxim

Не прошло и года, как я писал о планах вернуть в практику регистрацию машино-мест как неких объектов недвижимости.

Таки свершилось. Президент подписал указ №538, которым, помимо массы нововведений в правовое регулирование деятельности  товариществ собственников и организаций застройщиков, внедрил возможность государственной регистрации машино-мест, расположенных на стоянках, встроенных или пристроенных к жилым домам, а также являющихся самостоятельными капитальными строениями, по правилам, установленным для изолированных нежилых помещений.

Однозначно сказать, хорошо это или плохо, не могу — нужно брать лист бумаги и писать плюсы в один столбец, а минусы в другой, чтобы оценить, чего же больше. Одно могу сказать точно — перекроить под эту новацию придется уйму нормативки. Уж лучше бы приняли закон об обороте реальных долей, которым машино-место, зарегистрированное как доля в праве, назвали бы реальной долей, продажа которой возможна без опроса остальных 158 совладельцев.

Ну, что выросло — то выросло. Не заняться ли разделом машино-мест на мотоцикло-места? Из любого машино-места можно сделать как минимум 2 мотоцикло-места 🙂 Бизнес-идея!

Да, по указу будет большая моя статья в 3-ем номере журнала «Юрист в строительстве» (ноябрь 2010). Не только про куски асфальта, но и про остальные нововведения.

Рубрика: Госрегистрация, Строения | 2 комментария »

Последствия самовольного строительства становятся более серьезными

2010-01-20 от Maxim

Слухи о предстоящей рихтовке ст.223 Гражданского кодекса РБ носились давно. До меня лично доходило только то, что права на самоволку можно будет признать только в судебном порядке, что, в принципе, не удивляло, т.к. аналогичная формулировка содержалась и в существовавшей редакции. На практике это было актуальным, да и то не всегда, только для случаев оформления прав на полностью самовольно созданный объект недвижимости. В случае самовольных изменений вопрос о признании прав не возникал, т.к. они уже были зарегистрированы ранее.

 

И вот законодатель явил нам свой сюрприз — закон «О внесении изменений и дополнений в некоторые законы Республики Беларусь по вопросам регулирования земельных отношений» был принят 28.12.2009 г. №96-З.

 

Читать полностью »

Рубрика: Общая, Строения, Строительство | 2 комментария »

Изменение порядка рассрочки платы за право аренды земли

2009-12-17 от Maxim

В городе Минске весьма тихенько изменился порядок предоставления рассрочки платы за право заключения договора аренды земельного участка.

 Решение Мингорисполкома от 05 июня 2008 №1308 «Об утверждении Инструкции об условиях и порядке предоставления рассрочки внесения платы за право заключения» признано утратившим силу решением Мингорисполкома от 30 апреля 2009 № 1015 «Об утверждении Инструкции о порядке внесения платы за право заключения договоров аренды земельных участков или платы за земельные участки, предоставляемые в частную собственность», которое было опубликовано в газете «Минский курьер» в начале октября.

 Что изменилось? Раньше в течение 10 дней с момента принятия решения нужно было внести 25% от платы за заключение договора аренды. Сейчас — 50%. Раньше оставшиеся 75% уплачивались в течение 5 лет с момента принятия решения о предоставлении земли, сейчас оставшиеся 50% уплачиваются в течение 3 лет с момента приемки в эксплуатацию объекта или его первого пускового комплекса.

Остальное — без перемен: ежеквартально, равными частями, одновременно с процентами за пользование, а в случае нарушения нормативного срока строительства или отчуждения построенного объекта — невыплаченный остаток должен быть внесен единовременно.

Граждане, указывайте реалистичные нормативные сроки.  Что до отношения к документу, то оно двоякое: внести первоначально 50% сложнее, чем 25, с другой стороны, платить легче через некоторое время после запуска объекта, когда собственник уже что-то успел заработать, чем в процессе строительства, на которое само по себе часто не хватает.

Город, конечно, страхуется: в случае отказа от строительства нет механизма возврата уже внесенных средств, и нигде не написано, что в случае отказа от права плата за это право подлежит возврату. Оно, может, и логично: каждый волен сам распоряжаться своим правом, в том числе и способом отказа от него. Так городу не возвращать 50% гораздо веселее, чем 25%.

Вот такие новеллы.

Рубрика: Земля, Сделки | Комментариев нет »

Очередные изменения в Закон о государственной регистрации

2009-12-04 от Maxim

Вступил в силу Закон Республики Беларусь от 9 ноября 2009 г. № 56-З «О внесении дополнений и изменений в Закон Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

Что же изменилось?

Читать полностью »

Рубрика: Госрегистрация | Комментариев нет »

Регистрация машиномест

2009-11-27 от Maxim

Администрацией Президента Республики Беларусь подготовлен проект указа «О некоторых вопросах регистрации машино-мест и внесении дополнений и изменений в Указ Президента Республики Беларусь от 28.01.2008г. №43».

Основной новеллой этого указа является то, что машино-место, расположенное в автомобильной стоянке, в ином капитальном строении, является объектом недвижимого имущества  и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для изолированных помещений, за исключением случаев государственной регистрации права общей долевой собственности на автомобильную стоянку.

Выходит забавно. Из-за того, что есть проблемы с отчуждением машино-мест, зарегистрированных в качестве доли в праве на автостоянку, измыслили вот такое чудесное чудо. На самом дел, например, у меня есть ноу-хау, как можно преимущественное право покупки твоей 1/88 доли обойти, причем, не через дебильное дарение, влекущее потом объект налогообложения у одаряемого (он же покупатель). Ноу-хау причем абсолютно законное, и думаю, что оно есть у всех, кто этим вопросом хоть когда-то задавался.

При этом аргументом, который, по моей информации, привел Минюст, в пользу того, чтобы просто взять и отменить в отношении долей в праве на автостоянки преимущественное право покупки у остальных владельцев машино-мест, что это, дескать, нарушает глубинную природу права собственности. Римляне это в свое время придумали и нам менять сейчас не комильфо.

А признавать изолированным помещением кусок улучшенного покрытия — комильфо? Уже в свое время практиковали, потом признали, что это не грамотно и не соответствует понятию недвижимости, принятому в ГК. И вот теперь все назад. Ну-ну.

Вопросы, оставшиеся без ответа:

1. возможен ли раздел изолированного помещения автостоянки (например, под жилым домом), которое уже ранее зарегистрировано в долевую собственности, на изолированные помещения — машино-места либо вычленение из капитального строения — автостоянки, аналогично зарегистрированной по долям, изолированных помещений — машино-мест;

2. является ли основанием для государственной регистрации изменения изолированного помещения перерисовка разметки;

3. если на вопрос 2 — да, то необходимо ли разрабатывать на реконструкцию разметки проектную документацию, и где и с кем ее согласовывать,  если этого не сделать, каким образом получить разрешение на регистрацию самовольно выполненных изменений.

P.S. На всякий случай, 1-3 — это стёб, направленный на показ абсурдности указанного выше способа решения проблемы.

Рубрика: Госрегистрация | Комментариев нет »

Новое — хорошо забытое старое

2009-07-06 от Maxim

Поневоле хочется произнести эту избитую фразу, когда порой читаешь о предлагаемых субъектами права законодательной инициативы новеллах в законодательство.

Вот тут написано следующее:

Госкомимущество предлагает накладывать ограничения на сделки с индивидуальным жильем, идущим под снос. Об этом сообщил председатель Государственного комитета по имуществу Георгий Кузнецов сегодня на сессии Палаты представителей Национального собрания, представляя законопроект о внесении изменений и дополнений в закон «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», сообщает БелТА.

Типа закон о госрегистрации планируется добавить еще 1 видом отметок — о предстоящем сносе объекта. Данная информация будет вноситься на основании информации из местных исполнительных органов.

На самом деле, весь период своего существования экс-БТИ накапливали эту информацию, и в случае, если она имелась, то получение справки для отчуждения и регистрация основанного на сделке перехода права собственности значительно усложнялись и были гарантированы только для обладателей лужёных глоток, быстрых ног и уймы свободного времени.

После окончания переходного периода (т.е. с 01.05.2004) товарищи сверху сказали, что для регистра эта информация полезностью не обладает, это не есть функция организаций по регистрации и исполкомы пускай решают свои задачи самостоятельно. Если им это надо. При конвертации баз данных БТИ в новое программное средство, которое используется для ведения регистра по всей республике, эта информация не переносилась, как бесполезная.

И — вуаля! Спустя 5 лет креативная идея снова всплывает, и она вроде даже как новая. Что же, лучше поздно, чем никогда, особенно в силу нормы п.6 Положения, утвержденного указом от 02.02.2009 №58.  Практика опять показала, что многое из старого забыто незаслуженно, и в нем можно черпать все новые и новые идеи.

В этом плане замечательно иногда почитать 4 том справочника инвентаризатора 1968 года выпуска, о правовой регистрации индивидуального жилфонда — если бы нынешние учебники для студентов-юристов писали таким четким и ясным языком, почти со всеми коллегами договориться бы о выгодном для себя и/ или своей организации способе решения вопроса удавалось бы  с трудом 🙂

К слову, планируется ввести еще 1 вид отметок — отметки о том, что объект уже снесен, хотя прекращение его существования не зарегистрировано. Ну что сказать. Ценность такой отметки сомнительная, случаев совершения сделок со снесенным в действительности объектом — минимум. По составу работ это практически соответствует государственной регистрации прекращения существования. Лучше бы разрешили вместо такой отметки, а лучше вместе с ней, по истечении какого-то времени, если не поступило ничьих возражений, жалоб и т.п., автоматическую регистрацию прекращения существования на основании только наличия информации об отсутствии объекта в натуре. Потому как регистр и так полон всякого барахла. Подобная практика уже имеет место со срочными правами, срок которых истек. Пускай бы и тут так сделали.

Ладно. Будем посмотреть.

Рубрика: Госрегистрация, Сделки, Строения | Комментариев нет »

Изменения в новый Кодекс о земле

2008-11-28 от Maxim

Давеча был подписан Закон от 6 ноября 2008г. №447-З «О внесении дополнений и изменения в Кодекс Республики Беларусь о земле», которым в Кодекс, вступающий в силу с 01.01.2009г., были внесены изменения, а именно, не вступившие в силу нормы, которые не были подписаны Президентом, были откорректированы в соответствии с замечаниями.

Ниже в таблице привожу сопоставление внесенных изменений с текстом Кодекса, который был передан на подпись Президенту после его принятия. Жирным и курсивом выделены отличия.

Читать полностью »

Рубрика: Земля | 2 комментария »

Аренда земли в г.Минске

2008-11-01 от Maxim

С 1 июля вступил в силу указ Президента №365, изданный 7 июля. Это один из случаев, когда раньше издания вступает в силу норма права, приятная для большинства субъектов хозяйствования.
Указом были установлены понижающие коэффициенты к кадастровой стоимости для определения размеров ставок арендной платы за участки, находящиеся в аренде, иные, чем распространявшимся ранее на Минск указом от 07.02.2006г. №74, и, что характерно, впервые внедрено в практику определение ставок земельного налога на все остальные участки также исходя из кадастровой стоимости. Арендаторы ликуют – по участкам общественно-деловой зоны, например, арендная плата снизилась в около 30 раз, иные правообладатели слегка грустят – произошло определенное повышение платежа за землю.
Мне, например, налоговая прислала перерасчет налога на мой участок 🙂
Интересно, что народ не бросился сломя голову в землеустроительную службу для заключения дополнительных соглашений к договорам аренды. Для активизации процесса Коробко А.Г. даже пришлось писать служебную записку мэру, который поручил администрациям районов Минска производство агитационной работы.
Работа по популяризации указа позволила повлиять на статистику где-то только к сентябрю-октябрю 2008 года: количество обратившихся за пересчетом ставок арендной платы, действующих с 01.07.2008г., возросло в разы.
Ну а Мингорисполком, воспользовавшись полномочиями, данными ему п.5 указа, названного в начале поста, дабы не было так приторно сладко, своим решением от 11.09.2008г. №2150 установил с 01.10.2007г. повышающие коэффициенты к базовым ставкам арендной платы в зависимости от удалённости от центра города.
Так, для юридических лиц по экономико-планировочным зонам:

I зона — 2,0;
II зона — 1,9;
III зона — 1,8;
IV зона — 1,7;
V зона — 1,6;
для физических лиц, за исключением физических лиц, земельные участки которым предоставлены для строительства и эксплуатации гаражей, — 2,0;
для физических лиц, земельные участки которым предоставлены для строительства и эксплуатации гаражей, — 1,0.

Интересующиеся границами экономико-планировочных зон могут скачать карты по следующим ссылкам: в отличном качестве – 32 Мб, в среднем качестве – 9 Мб.
Физлицам, имеющим участки для строительства и обслуживания жилых домов в городской черте, будет субъективно дорого платить налог – нечто подобное мы уже проходили лет 5 тому назад, когда Мингорсоветом были установлены грабительские ставки земельного налога для физлиц.

Рубрика: Земля | Комментариев нет »

Однако поперло

2008-07-16 от Maxim

В плане законодательства, разумеется.

В последнее время законодатель адски активен в области регулирования отношений в сфере недвижимости. За какие-то месяц-два:

1. Закон «Об ипотеке»;

2. Закон «О внесении изменений в приложение 1 к ГПК РБ» (в части дополнения указанием на то, что на жилое помещение, обремененное ипотекой, может быть обращено взыскание по такому договору);

3. Закон «О внесении дополнений и изменений в Закон «О государственной регистрации …»;

4. Новый Кодекс Республики Беларусь «О земле»;

5. Указ Президента «О взимании платежей за землю в г.Минске».

Причем ряд изменений довольно революционный. И с ними еще предстоит разобраться.

Даст бог, в ближайшее время начну потихоньку все по порядку рассматривать.

Рубрика: Госрегистрация, Земля, Общая | Комментариев нет »