Околостроительная околоюриспруденция

Строительство, недвижимость и рядом

Сделки

2012-02-29 от Maxim

Сделки с недвижимым имуществом

С учетом моей специализации, написан ряд материалов, так или иначе касающихся осуществления сделок с недвижимым имуществом.

Землю изъяли, а что с асфальтом делать?

Опубликовано: Журнал «Юрист», № 12 (103), декабрь 2009, cтр. 59
Рубрика: Практикующему юристу. Разбираем ситуацию

Договоры купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано в будущем
Журнал «Юрист», № 4 (83), aпрель 2008, cтр. 51
Рубрика: Мнение специалиста. Возвращаясь к напечатанному.

Оформление участка в долевое пользование при продаже недвижимости
Опубликовано: Журнал «Юрист», № 8 (99), aвгуст 2009, cтр. 34
Рубрика: Практикующему юристу

Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества и основанных на них прав
Опубликовано: Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес, № 12 Аренда зданий, помещений и земельных участков, декабрь 2008, cтр. 37

Автоматический переход права на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости

Опубликовано: Библиотечка журнала «Юрист». Право и бизнес, № 4 Правовое регулирование земельных отношений, aпрель 2008, cтр. 46

Актуальные вопросы совершения сделок с изолированными помещениями, образованными в результате вычленения и раздела
Журнал «Юрист», № 6 (49), июнь 2005, cтр. 23
Рубрика: Практикующему юристу

Государственная регистрация договоров аренды: изменения в свете Закона «О регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»
Журнал «Юрист», № 8 (39), aвгуст 2004, cтр. 19
Рубрика: Практикующему юристу

Рубрика: | Комментариев нет »

Изменения в инвестиционном законодательстве

2011-07-11 от Maxim

Декрет Президента Республики Беларусь №4, которым внесены изменения в Декрет №10 «О создании дополнительных условий для инвестиционной деятельности в Республике Беларусь», вступает в силу 9 августа 2011 года.

В целом изменения, конечно, довольно позитивные — достаточно подробный анализ я сделал в статье, которая будет опубликована в №4 (7) журнала «Юрист в строительстве».

Один вопрос мне только до сих пор не дает покоя: норма второго предложения абзаца 3 подп.2.1 п.2 создаваемой редакции Декрета №10.

… При этом инвестор до государственной регистрации в установленном порядке создания объектов, предусмотренных инвестиционным проектом, и возникновения прав на них не вправе осуществлять с данными объектами и (или) с предоставленным земельным участком сделки, влекущие переход прав (предусматривающие возможность перехода прав) к иным лицам;

И это при том, что «…за пять месяцев текущего года в страну было привлечено лишь чуть более 11% от запланированного«.

Не могу до конца понять — зачем появилась эта норма. Вроде цель ясна — не допустить спекуляций с земельными участками. Вместе с тем, во многих проектах, не имеющих спекулятивной задачи (ну или, по крайней мере, не ставящих ее во главу угла), подписание договоров, предполагающих финансирование всего или части строительства иным лицом, является крайне необходимым. Справедливо это, например, при развитии комплексных объектов недвижимости, когда в составе многофункционального комплекса для повышения уровня обслуживания будущих клиентов предусматривается размещение объектов, которые не будут эксплуатироваться оператором большинства площадей, или при строительстве инвестором объекта для своего клиента, который осуществляет только управление построенным зданием, но принципиально не занимается строительством.

Специфика западных компаний такова, что при отсутствии возможности  подписания документов, четко и недвусмысленно закрепляющих достигнутые договоренности, инвестиций не будет вообще. Никто не станет давать деньги под честное слово или полухимический договор непонятной природы.

Неужели в сложившейся ситуации, желая давать льготы и преференции исключительно лицам,  обеспечивающим приток иностранной валюты в страну, нельзя было просто установить минимальный уровень иностранных инвестиций в процентном соотношении от объема инвестиций, закрепляемого в инвестиционном договоре?

Рубрика: Сделки, Строительство | Комментариев нет »

Президентом подписана директива №4

2011-01-01 от Maxim

То, о чем так долго твердили большевики, свершилось.

Президент 31.12.2010 подписал директиву №4 «О развитии предпринимательской инициативы и стимулировании деловой активности в Республике Беларусь», что наряду с коротким телеобращением однозначно можно рассматривать как подарок.

Меня, в силу рода занятости, особенно порадовала статья 2 (или пункт 2?) директивы.

Читать полностью »

Рубрика: Земля, Общая, Сделки | 2 комментария »

Зарегистрируйте за мной кусок асфальта

2010-10-21 от Maxim

Не прошло и года, как я писал о планах вернуть в практику регистрацию машино-мест как неких объектов недвижимости.

Таки свершилось. Президент подписал указ №538, которым, помимо массы нововведений в правовое регулирование деятельности  товариществ собственников и организаций застройщиков, внедрил возможность государственной регистрации машино-мест, расположенных на стоянках, встроенных или пристроенных к жилым домам, а также являющихся самостоятельными капитальными строениями, по правилам, установленным для изолированных нежилых помещений.

Однозначно сказать, хорошо это или плохо, не могу — нужно брать лист бумаги и писать плюсы в один столбец, а минусы в другой, чтобы оценить, чего же больше. Одно могу сказать точно — перекроить под эту новацию придется уйму нормативки. Уж лучше бы приняли закон об обороте реальных долей, которым машино-место, зарегистрированное как доля в праве, назвали бы реальной долей, продажа которой возможна без опроса остальных 158 совладельцев.

Ну, что выросло — то выросло. Не заняться ли разделом машино-мест на мотоцикло-места? Из любого машино-места можно сделать как минимум 2 мотоцикло-места 🙂 Бизнес-идея!

Да, по указу будет большая моя статья в 3-ем номере журнала «Юрист в строительстве» (ноябрь 2010). Не только про куски асфальта, но и про остальные нововведения.

Рубрика: Госрегистрация, Строения | 2 комментария »

Возможность отчуждения незастроенного земельного участка

2009-09-11 от Maxim

Кризис однозначно начинает отражаться на сознании сограждан.

 В последнее время уже от нескольких клиентов  услышал о том, что будто бы появилась возможность осуществлять отчуждение совершенно посторонним лицам земельных участков, на которых отсутствует какая-либо недвижимость — как принятая в эксплуатацию, так и законсервированная.

С учетом того, что земельные отношения — это моя специализация, стал сомневаться в своей квалификации. Ну, говорю в телефон, хоть стреляйте меня, но не помню я таких изменений в указе №667. При этом на всякий случай полез в текст, открыл п.11 — к сожалению, удивиться собственной отсталости не пришлось. Хотя мелкие изменения есть.

Читать полностью »

Рубрика: Земля, Сделки | Комментариев нет »

Новое — хорошо забытое старое

2009-07-06 от Maxim

Поневоле хочется произнести эту избитую фразу, когда порой читаешь о предлагаемых субъектами права законодательной инициативы новеллах в законодательство.

Вот тут написано следующее:

Госкомимущество предлагает накладывать ограничения на сделки с индивидуальным жильем, идущим под снос. Об этом сообщил председатель Государственного комитета по имуществу Георгий Кузнецов сегодня на сессии Палаты представителей Национального собрания, представляя законопроект о внесении изменений и дополнений в закон «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», сообщает БелТА.

Типа закон о госрегистрации планируется добавить еще 1 видом отметок — о предстоящем сносе объекта. Данная информация будет вноситься на основании информации из местных исполнительных органов.

На самом деле, весь период своего существования экс-БТИ накапливали эту информацию, и в случае, если она имелась, то получение справки для отчуждения и регистрация основанного на сделке перехода права собственности значительно усложнялись и были гарантированы только для обладателей лужёных глоток, быстрых ног и уймы свободного времени.

После окончания переходного периода (т.е. с 01.05.2004) товарищи сверху сказали, что для регистра эта информация полезностью не обладает, это не есть функция организаций по регистрации и исполкомы пускай решают свои задачи самостоятельно. Если им это надо. При конвертации баз данных БТИ в новое программное средство, которое используется для ведения регистра по всей республике, эта информация не переносилась, как бесполезная.

И — вуаля! Спустя 5 лет креативная идея снова всплывает, и она вроде даже как новая. Что же, лучше поздно, чем никогда, особенно в силу нормы п.6 Положения, утвержденного указом от 02.02.2009 №58.  Практика опять показала, что многое из старого забыто незаслуженно, и в нем можно черпать все новые и новые идеи.

В этом плане замечательно иногда почитать 4 том справочника инвентаризатора 1968 года выпуска, о правовой регистрации индивидуального жилфонда — если бы нынешние учебники для студентов-юристов писали таким четким и ясным языком, почти со всеми коллегами договориться бы о выгодном для себя и/ или своей организации способе решения вопроса удавалось бы  с трудом 🙂

К слову, планируется ввести еще 1 вид отметок — отметки о том, что объект уже снесен, хотя прекращение его существования не зарегистрировано. Ну что сказать. Ценность такой отметки сомнительная, случаев совершения сделок со снесенным в действительности объектом — минимум. По составу работ это практически соответствует государственной регистрации прекращения существования. Лучше бы разрешили вместо такой отметки, а лучше вместе с ней, по истечении какого-то времени, если не поступило ничьих возражений, жалоб и т.п., автоматическую регистрацию прекращения существования на основании только наличия информации об отсутствии объекта в натуре. Потому как регистр и так полон всякого барахла. Подобная практика уже имеет место со срочными правами, срок которых истек. Пускай бы и тут так сделали.

Ладно. Будем посмотреть.

Рубрика: Госрегистрация, Сделки, Строения | Комментариев нет »

Отмена регистрации аренды: личное отношение

2008-12-25 от Maxim

Тут по следам предыдущей записи, а также личного общения на ее тему, некоторые стали спрашивать, а кое-кто — даже и упрекать в сочувствии зажравшимся БТИ-шникам. Доводы, собственно, приводятся похожие: дескать, так все мучались, а так только организация по госрегистрации будет мучаться, и какое нам дело до проблем БТИ, если наши собственные решились.

Поясню. Читать полностью »

Рубрика: Госрегистрация, Сделки | Комментариев нет »

Отменена государственная регистрация договоров аренды

2008-12-21 от Maxim

Сколько я помню себя в связи с недвижимостью, столько с завидной периодичностью на различных уровнях поднимался вопрос о необходимости отмены государственной регистрации договоров аренды, введенной в связи с вступлением в силу нынешнего Гражданского кодекса 1999 года, порядок которой впервые был урегулирован ныне почившим Временным положением о порядке государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, утвержденным 20.09.2000 постановлением Совмина №1452.

Потом было еще много всякого, в результате чего процесс государственной регистрации договоров аренды (безвозмездного пользования, субаренды и т.п.) и основанных на них прав был качественно отрегулирован, практически все проблемные вопросы тем или иным образом были решены. О последних новациях я только-только успел написать в 12 номере «Библиотечки журнала «Юрист» за 2008 год.

Тем временем очередной виток борьбы сторонников регистрации договоров аренды с противниками, казалось, выиграли первые — Госкомитетом по имуществу в Администрацию Президента был направлен анализ полезности этой административной процедуры. И тем более неожиданным для всех явилось принятие 19 декабря 2008 года Президентом Декрета №24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений», поставившего жирную точку в вопросе регистрации аренды. Противники регистрации победили.

Читать полностью »

Рубрика: Госрегистрация, Сделки | Комментариев нет »

Упорядочение риэлтерского бизнеса: есть цены

2008-03-25 от Maxim

Собственно много текста писать не о чем.

То, что должно было свершиться в соответствии с Указом №140, произошло. Постановлением Совета Министров Беларуси №386 от 14 марта 2008 года «О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 28 февраля 2008 г. № 140» были утверждены тарифы (ставки) на риэлторские услуги по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости и Положение о порядке оплаты риэлторских услуг. Кое-какие комментарии приведены на сайте Совета Министров.

Положение о порядке оплаты, в принципе, пустое, ну а тарифы, само собой, интерес представляют. Не так уж и дешево, так что, по большому счету, относительно честным риэлтерам грустить не о чем.

Вызывает интерес привязка размера вознаграждения риэлтерам к стоимости объекта недвижимости в ЕВРО. Страна мы, безусловно, европейская, однако традиционно большинство сделок с недвижимостью номинируются в долларах США. Что же, обижать наши концерны не есть хорошо, поэтому отказ от американской валюты, похоже, начался.

Ну и эпохальной вехой в развитии риэлтерского бизнеса можно назвать то, что продавцы недвижимости начнут платить за оказываемые им услуги, что ранее делал гораздо более денежный 🙂 покупатель.

Вступает в силу с 1 апреля. А в остальном… Все хорошо, все хорошо.

Рубрика: Сделки | Комментариев нет »

Упорядочение риэлтерского бизнеса продолжается

2008-03-01 от Maxim

Президент 28.02.2008г. подписал Указ №140 «О внесении дополнений и изменений в некоторые указы Президента Республики Беларусь». Вот что по этому поводу написано на его сайте:

 

Документ принят в целях совершенствования порядка оказания риэлтерских услуг, расширения рамок государственного регулирования и усиления контроля в сфере риэлтерской деятельности.

В связи с необходимостью установления ”прозрачной“ системы оплаты риэлтерских услуг, доступной и понятной потребителю, внесены изменения в Указ от 19 мая 1999 г. № 285 ”О некоторых мерах по стабилизации цен (тарифов) в Республике Беларусь“.

В целях искоренения нарушений и злоупотреблений при определении размеров оплаты риэлтерских услуг определено, что Совет Министров будет устанавливать фиксированные цены (тарифы) на риэлтерские услуги.

Так, стоимость риэлтерских услуг по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости рассчитывается в процентном отношении от цены объекта недвижимости, указываемой в договоре купли-продажи объекта, оплата остального спектра риэлтерских услуг нормирована путем привязки к базовой величине.

Также внесены дополнения в части установления обязанности риэлтерской организации ознакомления потребителя с порядком оплаты риэлтерских услуг, с ценами (тарифами) на риэлтерские услуги.

В целях повышения уровня квалификации при оказании риэлтерских услуг предусмотрено увеличение минимального количества риэлтеров с 3 до 5 риэлтеров, аттестованных Министерством юстиции, необходимого для получения риэлтерской организацией лицензии на оказание риэлтерских услуг.

Запрещается право работы специалистов по риэлтерской деятельности (риэлтеров и агентов) на основе гражданско-правовых договоров и трудовых договоров в других риэлтерских организациях.

Устанавливаются некоторые дополнительные требования к договору на оказание риэлтерских услуг, деятельность риэлтерской организации приводится в соответствие с законодательством о страховой деятельности.

Документ позволит повысить защиту прав и интересов граждан при предоставлении им услуг агентами недвижимости, а также будет способствовать искоренению злоупотреблений и нарушений в этой сфере.

Дополнить особо нечего. Налицо продолжение выдавливания с рынка мелких риэлтерских контор. Ни для кого не секрет, что на многих фирмах аттестованных риэлтеров было 1-2, остальные — совместители, которые не работали, а только числились для возможности получения лицензии. Даже рынок был сформирован таких спецов, которые числились в 7 местах, а сами спокойно занимались работой, с недвижимостью толком не связанной 🙂 Ну и 5 аттестованных — это больше 3. Далеко не везде есть столько, часто численность большая только за счет агентов.

Ну а по поводу цен вообще хохма. За сделки, конечно, агентства давно хотели процент. Вот они его и получили. Что теперь придумают — будут убалтывать клиентов, чтобы уменьшать цену в договоре и добирать налом? Непонятно. Уверен в одном — ребята умные, что-нибудь придумают. Ну а государство и дальше сможет держать армию контролеров, которые будут ловить если не за одни нарушения, так за другие.

Рубрика: Сделки | Комментариев нет »

Доверители и представители: отмена тревоги!

2007-07-20 от Maxim

Разум все-таки победил. Будем надеятся, не временно, как это бывает.
Как я писал в предыдущем посте, решение в кассации отменили. Одной из причин тому было письмо Госкомимущества по проблеме, которое было получено перед заседанием, в котором Комитет высказал абсолютно правильное мнение о надуманности проблемы.
И вот что получилось с инфописьмом №85:

В связи с необходимостью согласования с Высшим Хозяйственным Судом Республики Беларусь и Верховным Судом Республики Беларусь позиции по применению п. 2 ст. 67 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» отзываем Информационное письмо № 85 «О государственной регистрации сделок» (исх. № 1868 от 21.06.2007).

Хотя необходимость изложить ст.67 корректнее, нежели сейчас, имеется. Думаю, этому быть.

Рубрика: Госрегистрация, Сделки | Комментариев нет »

Доверители и представители, бойтесь!

2007-07-16 от Maxim

Звонит мне как-то один знакомец и спрашивает, что-де за фигня, прочитал в интернете о невозможности совершать подлежащие государственной регистрации сделки от имени юридического лица представителем, имеющим надлежащую доверенность.
Успокоил я его, значит, но вопрос запомнил.
Высший разум не преминул в кратчайшие сроки мне ответить: по асе прислали ссылку на форум, на котором этот вопрос получил свое освещение.
Вкратце: господин Протасовицкий (на форуме ник protacom) из фразы в Законе о регистрации о том, что договор, подлежащий госрегистрации, стороной которого является юридическое лицо, должен быть подписан руководителем или иным лицом, уполномоченным на это учредительными документами, и скреплен печатью этого юрлица, вывел недействительность реального заключенного договора как совершенного с нарушением требований законодательства.
Господин Протасовицкий, конечно, достоин уважения за такое дело — найти столь мелкую штуку в нормативно-правовом акте не каждому под силу. С другой стороны, после таких дел и появляются анекдоты о мерзких подлецах и вообще исчадиях ада (юристах то бишь).
Все бы ничего, но история возымела свое продолжения, и на стадии, когда еще она не была вышедшей далее, чем пределы первой инстанции, de facto стала отраслевым стандартом для регистраторов: НКА разослало очередное информационное письмо под №85.
Процитирую.

На практике имеют место случаи, когда сделки с недвижимым имуществом, правами на него от имени юридических лиц совершаются представителями в силу полномочия, основанного на доверенности, в порядке, урегулированном главой 10 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК).Статьей 6 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) закреплено право граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц на представительство в отношениях, регулируемых законодательством Республики Беларусь о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь.

В данном случае «иное» в отношении юридических лиц закреплено императивной нормой п. 2 ст. 67 Закона о регистрации: документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление юридического лица, должны быть заверены подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это учредительными документами, и скреплены печатью этого юридического лица.

Таким образом, при представлении для осуществления государственной регистрации сделок договоров, подписанных представителями юридического лица, не указанными в учредительных документах, регистратор должен отказать в приеме документов на основании пп. 5.1 п. 5 ст. 34 Закона о регистрации: представленные для осуществления регистрационных действий документы не соответствуют требованиям законодательства Республики Беларусь, а именно: п. 2 ст. 67 Закона о регистрации.

В то же время подать заявление об осуществлении государственной регистрации сделки, возникновения, перехода, прекращения прав, ограничений (обременений) прав в соответствии со ст. 6 Закона о регистрации юридическое лицо вправе через своего представителя.

Такого же мнения придерживается и Хозяйственный суд г.Минска, который в марте 2007 года принял решение об установлении факта ничтожности договора залога капитального строения, заключенного между ОАО «П» и ООО «С».

Указанный договор со стороны залогодержателя (ОАО «П») был подписан юрисконсультом, действовавшей на основании доверенности, выданной Председателем Правления ОАО «П». Договор был нотариально удостоверен, но не скреплен печатями участников сделки.

Сделка была зарегистрирована в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру». Суд, посчитав, что представлять интересы ОАО «П» при совершении сделок с недвижимым имуществом по общим правилам представительства, установленным главой 10 ГК, юрисконсульт не могла в силу ст. 67 Закона о регистрации, поскольку уставом ОАО «П» соответствующие полномочия юрисконсульту не предоставлялись, установил факт ничтожности договора залога.

Обращаем внимание, что в случае совершения регистраторами в указанных случаях регистрационных действий после подписания настоящего письма, при осуществлении проверки правильности совершения регистрационных действий такие нарушения будут рассматриваться как ошибки, существенно влияющие на оценку регистратора.

Выделение мое. В следующем письме, наверное, будет обращено на то, что даже при нотариальном удостоверении договора с юрлицом в качестве стороны должна ставиться печать. Действительно, куда без нее!
Поневоле почувствуешь себя персонажем какой-нибудь нетленки А.П. Чехова.
К счастью, 12 июля 2007 разум победил: кассационная коллегия отменила это решение (читаем 11-12 страницы форума). Будем ждать вестей о судьбе письма и думать — к чему была такая торопливость с его написанием?

Рубрика: Госрегистрация, Сделки | Комментариев нет »